Die Baloise Asset Management AG erwirbt für den an der Schweizer Börse SIX kotierten Baloise Swiss Property Fund (BSPF) Liegenschaften, in denen Gesundheitsdienstleistungen an City-Lage in Basel erbracht werden. Im Rahmen einer Sale & Rentback Transaktion (Asset Deal) beurkundete die Fondsleitung des Baloise Swiss Property Fund (BSPF) am 17. November 2021 den Kauf von Immobilien im Gesundheitsbereich in Basel. Die Eigentumsübertragung sowie der Übergang von Nutzen und Gefahr erfolgte per 1. Januar 2022. Der Kauf wurde zu rund drei Vierteln durch Fremdkapital und zu rund einem Viertel aus dem Liquiditätsbestand des BSPF finanziert. In den Immobilien finden Patientinnen und Patienten spezialisierte medizinische Dienstleistungen in Basel mit kurzer Fussdistanz zu öffentlichen Verkehrsmitteln. Der Einzelmieter und die Fondsleitung haben einen Mietvertrag mit einer festen Laufzeit von 20 Jahren unterzeichnet, der zudem verlängert werden kann.

In den letzten 5 bis 10 Jahren wurden diese Liegenschaften grosszyklisch saniert und an das Fernwärmenetz angeschlossen. Grössere Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten seien erst in ca. 15 bis 20 Jahren notwendig, schreibt die Fondsleitung. Bezüglich des Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwands wurde zudem zwischen den Mietvertragsparteien eine sogenannte «Dach- und Fach»-Klausel abgeschlossen. Dies bedeutet, dass die Fondsleitung ausschliesslich den Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwand für die konstruktiven Teile der Liegenschaften (Dachsubstanz, Fassade, Fenster, tragende Teile, etc.) tragen muss. Aufgrund ihrer Grundrissdisposition und Lagequalität könnten die genannten Liegenschaften zudem in Büro- bzw. Wohnraum umgenutzt werden.

Impact der Transaktion auf das Portfolio des BSPF

Auf Portfoliostufe hat der Kauf dieser Liegenschaften inkl. der geplanten Finanzierung folgende Effekte (bereits bereinigt um die per 1. Oktober 2021 verkaufte Liegenschaft Lugano, Via Landriani 3):

  • Die Fremdkapitalquote wächst von 19.9 % auf 22.8%.
  • Die gewichtete Restdauer von Geschäftsmietverträgen (WAULT) erhöht sich von 4.2 Jahre auf 8.0 Jahre (Basis: Stichtag 31. Januar 2022).
  • Hinsichtlich der sektoralen Diversifikation (Basis jährliche Soll-Mieterträge) besteht das BSPF Portfolio inkl. der 3 Gesundheitsimmobilien neu zu 77.3 % aus Wohnen (79.7 % per 30. September 2021), zu 9.2 % (8.1 %) aus Büro, zu 1.5 % (1.5 %) aus Gewerbe, zu 3.0 % (1.8 %) aus Laden und zu 9.0 % (8.9 %) aus Nebennutzung (Parkplätze, Lager und Bastelräume). Die Wohnnutzung bleibt nach dieser Transaktion nach wie vor sehr dominant.
  • Die geographische Allokation in der durch das Bundesamt für Statistik definierten Grossregion «Nordwestschweiz» nimmt von rund 29 % auf rund einen Drittel zu.