In der Schweiz ist es vor allem die Swiss Prime Site, welche sich auf die Entwicklung von Immobilien mit Laborplätzen in Basel und Zürich konzentriert. Life Science Immobilien sind aber auch in Europa als Asset-Klasse auf dem Vormarsch. Von Thomas Beyerle und Janosh Zalewski*

Der Gesundheitssektor ist aufgrund steigender globaler Herausforderungen, welche exemplarisch im Kontext des fortschreitenden demographischen Wandels oder sich etablierender Zivilisationskrankheiten auftreten, einer der sich am schnellsten wandelnden Industriezweige. Dies führt unweigerlich zu dynamischen Entwicklungen innerhalb der Branche, was seit einigen Monaten durch die Trendbeschleunigung im Forschungsschwerpunkt «Life Sciences» im Rahmen der Covid-19 Impfstoffentwicklung und Produktion verdeutlicht wurde. Die Life Science Branche beschreibt dabei die wissensintensiven Teildisziplinen Biotechnologie, Pharmazie, Chemie und Medizin, welche sich verstärkt mit der Arbeit an lebenden Organismen beschäftigen, was hohe Anforderungen an das Personal, aber auch die Gebäudestrukturen wie beispielsweise Labor- oder Produktionsflächen stellt. Somit ist der Markt für Life Science Objekte auch zunehmend in den Fokus von Immobilieninvestoren gerückt, da wohl auch zukünftig mit einem steigenden Bedarf an Laborflächen zu rechnen ist. Eine exakte definitorische Abgrenzung fällt gleichwohl noch schwer, da sich Immobilientypologien wie Unternehmensimmobilien, Light Industrial oder Gesundheitscampus hier ebenfalls eingruppieren lassen. Eine Unterlegung mit Marktzahlen ist aber schwierig, da die Grundgesamtheit des Flächenmarktes nicht existiert.

Treiber im Life Science Sektor

Global synchron auftretende Trends steigern den Bedarf an Labor-, Forschungs- und Entwicklungsflächen auch auf langfristige Sicht.
 Der demographische Wandel stellt hierbei wohl den relevantesten Aspekt dar. Mit einer alternden Bevölkerung steigen die Anforderungen an das Gesundheitswesen, was für Unternehmen der Life Science Branche neue Wachstumschancen durch Innovationen und zielgruppenorientierte Angebote ermöglicht. Andere Treiber lassen sich in der zunehmenden Bedeutung von Digital Health (Digitalisierung der Gesundheitstechnologien), Auftreten verschiedener Zivilisationskrankheiten (beispielsweise Bluthochdruck, Diabetes), oder exogener Schocks wie dem Ausbruch der globalen Covid-19-Pandemie identifizieren.

Das steigende Interesse seitens der Investoren und Entwickler wird bereits bei Betrachtung verschiedener Marktdaten sichtbar. Die Gesamtausgaben für pharmazeutische Forschung und Entwicklung auf globaler Ebene sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Im Jahr 2021 werden Gesamtausgaben von knapp 200 Mrd. Euro in diesem Sektor erwartet. Auch zukünftig wird ein weiter anhaltendes Wachstum der pharmazeutischen Forschung und Entwicklung prognostiziert (2026: ca. 230 Mrd. Euro). Vor allem der europäische Markt scheint dabei in den Fokus verschiedener Investoren gerückt zu sein. Als Gründe für diese Entwicklung lassen sich gute infrastrukturelle und rechtliche Bedingungen und im Vergleich zu den USA, relativ geringe Lohnkosten für Arbeitnehmer im Life Science Bereich heranziehen.

Clusterlage als zentraler Faktor

Die Synergieeffekte zwischen den einzelnen Disziplinen stellen einen entscheidenden Faktor für den wissens- und austauschintensiven Sektor Life Sciences dar. Aus diesem Grund ist eine Ansiedlung in Clustern von existenzieller Bedeutung für Unternehmen und Mitarbeiter aus dieser Branche. Das schliesst die Nähe zu Forschungsstandorten wie Universitäten oder Hochschulen und vor allem deren Talenten ebenfalls ein.

Die Indikatoren im europäischen Life Science Sektor zeigen einen deutlichen Trend in Richtung weiter anhaltender dynamischer Entwicklungen, seien es Investitionen, Projektentwicklungen oder Umsatzzahlen. Neben den bereits in den USA und dem Vereinigten Königreich etablierten Life-Science-Märkten scheint die Branche auf dem europäischen Festland, nicht zuletzt durch den Boost der Covid-19-Pandemie, zunehmend an Relevanz zu gewinnen. Dabei stellen vor allem Standorte, welche bereits in einer Clusterstruktur angesiedelt sind, ein relevantes Investitions- und Entwicklungsumfeld dar. Grundsätzlich beinhaltet die Life Science Branche eine Vielzahl von unterschiedlichen Immobilientypen, welche jeweils speziellen Anforderungen unterliegen.

*Thomas Beyerle und Janosh Zalewski arbeiten im Research beim internationalen Immobiliendienstleister Catella.