Die Immobilienfonds der Credit Suisse Funds AG (im Bild das Projekt Parkhaus Kunsthaus Basel) mit Abschluss des Geschäftsjahres per 30. September 2021 blicken dank diversen Käufen und Verkäufen von Liegenschaften und der Realisierung von Bauprojekten auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr zurück. Die COVID-19-Pandemie habe sich nur geringfügig auf die Ergebnisse ausgewirkt. Die Performance der Fonds lag im Geschäftsjahr 2020/21 zwischen 8,4 % und 19,8 %, wie Credit Suisse mitteilt. Die wichtigsten Ergebnisse sind untenstehend pro Fonds zusammengefasst.
Credit Suisse 1a Immo PK steigerte Performance stark
Der Credit Suisse 1a Immo PK (CS 1a Immo PK, Valor 844 303) schloss das Geschäftsjahr per 30. September 2021 mit einer Anlagerendite von 5,1 % (Vorjahr: 5,2 %) ab. Der Verkehrswert der Liegenschaften stieg auf CHF 4’799,4 Mio. (Vorjahr: CHF 4’481,2 Mio.). Die Mietausfallrate reduzierte sich auf 7,8 % (Vorjahr: 8,4 %). Die COVID-19-Pandemie beeinflusste die Mietzinseinnahmen des Fonds nur in geringem Ausmass. Die Mietzinserlasse beliefen sich auf 1,4 % der Sollmietzinseinnahmen im abgeschlossenen Geschäftsjahr 2020/21 (Vorjahr: 1,7 %). Die Ausschüttungsquote des Fonds wird im Sinne einer nachhaltigen Ausschüttungspolitik auf 100 % festgesetzt. Somit reduziert sich die Ausschüttung auf CHF 45,00 pro Anteil (Vorjahr: CHF 50,00). Im abgeschlossenen Geschäftsjahr stieg das Agio auf 16,4 % (Vorjahr: 2,2 %). Entsprechend wies der Fonds im Geschäftsjahr 2020/21 im Sekundärmarkthandel eine Performance von 19,4 % auf (Vorjahr: -1,0 %).
Der Anstieg des Verkehrswertes des Portfolios resultierte aus drei Effekten: Einerseits wurde das Bestandesportfolio aufgewertet, was auf die Senkung des Diskontsatzes von 3,28 % auf 3,14 % zurückzuführen war. Andererseits wurden Bestandesliegenschaften erworben und veräussert, was netto zu einem Anstieg der Verkehrswerte um CHF 139,4 Mio. führte. Der dritte Treiber waren weitere Investitionen in Bauprojekte, was zu einer Erhöhung der Verkehrswerte von rund CHF 53,8 Mio. führte. Im Zusammenhang mit dem Ausbau des Portfolios stieg die Fremdfinanzierungsquote auf 21,9 % an (Vorjahr: 16,9 %). Der CS 1a Immo PK hat am globalen Nachhaltigkeitsbenchmarking GRESB teilgenommen und erzielte dabei drei von fünf möglichen Sternen.
Wie bereits im Juni 2021 mitgeteilt, hat die Fondsleitung die zukünftige Positionierung des CS 1a Immo PK eingehend geprüft und sich für die Öffnung des Anlegerkreises und damit die Kotierung des Immobilienfonds an der SIX Swiss Exchange entschieden. Aufgrund der umfangreichen Abklärungen mit den kantonalen Steuerbehörden verschiebt sich der geplante Kotierungstermin vorbehältlich aller hierfür notwendigen Bewilligungen vom 2. Quartal 2022 auf das 4. Quartal 2022.
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss blickt auf erfolgreiche Kapitalerhöhung zurück
Der Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss (CS REF Interswiss, Valor 276 935) schloss das Geschäftsjahr per 30. September 2021 mit einer Anlagerendite von 4,0 % (Vorjahr: 8,6 %) ab. Der Verkehrswert der Liegenschaften reduzierte sich leicht auf CHF 2’381,7 Mio. (Vorjahr: CHF 2’418,1 Mio.). Die Mietausfallrate kam bei 9,8 % zu liegen (Vorjahr: 9,9 %). Die COVID-19-Pandemie beeinflusste die Mietzinseinnahmen des Fonds nur in geringem Ausmass. Die Mietzinserlasse beliefen sich auf 1,9 % der Sollmietzinseinnahmen im abgeschlossenen Geschäftsjahr 2020/21 (Vorjahr: 2,0 %). Die Ausschüttung wird auf CHF 7,40 pro Anteil (Vorjahr: CHF 7,60) gesenkt. Die Performance betrug im Geschäftsjahr 2020/21 8,4 % (Vorjahr: -3,9 %). Das Agio stieg von 0,7 % auf 4,6 % an.
Dank der im September 2021 durchgeführten Kapitalerhöhung flossen dem CS REF Interswiss Neugelder in der Höhe von CHF 138,9 Mio. zu. Der Fonds erwarb damit zwei voll vermietete Liegenschaften in Aigle und Etoy und sicherte sich zwei weitere Liegenschaften in Bern und Genf, deren Eigentumsübertagung am 1. Oktober 2021 erfolgte. Zudem wurden der Ersatzneubau in Lausanne an der Rue de Bourg 17 sowie die Entkernung und Umnutzung der Wohnliegenschaft an der Blumenbergstrasse 39 in Bern abgeschlossen. Die Fremdfinanzierungsquote lag per Ende des Geschäftsjahres 2020/21 bei 18,5 % (Vorjahr: 24,2 %).
Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus erhöht Verkehrswerte durch neue Liegenschaften und realisierte Bauprojekte
Der Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus (CS REF LogisticsPlus, Valor 24 563 395) diversifizierte sein Portfolio im Geschäftsjahr 2020/21 weiter. Der Verkehrswert stieg auf total CHF 813,4 Mio. (Vorjahr: CHF 643,9 Mio.). Die Anlagerendite lag bei 5,2 % (Vorjahr: 4,2 %). Zur Ausweitung des Portfolios trug auch die erfolgreiche Kapitalerhöhung im März 2021 bei, mit der sich das Eigenkapital des Fonds um CHF 185,5 Mio. erhöhte. Die Fremdfinanzierungsquote betrug 8,5 % (Vorjahr: 15,1 %). Die Mietausfallrate belief sich auf 3,0 % (Vorjahr: 1,8 %). Die COVID-19-Pandemie beeinflusste die Mietzinseinnahmen des Fonds nur in sehr geringem Ausmass. Die Mietzinserlasse beliefen sich auf 0,1 % der Sollmietzinseinnahmen im abgeschlossenen Geschäftsjahr 2020/21 (Vorjahr: 0,0 %). Die Ausschüttung bleibt mit CHF 3,90 pro Anteil unverändert. Die Performance des CS REF LogisticsPlus betrug im Geschäftsjahr 2020/21 10,0 % (Vorjahr: 24,2 %). Das Agio ging leicht von 39,1 % auf 36,2 % zurück.
Der Anstieg der Verkehrswerte des Portfolios erklärt sich vor allem durch den Erwerb von bestehenden Liegenschaften sowie der Realisierung von zwei Bauprojekten. Im vergangenen Geschäftsjahr 2020/21 erwarb der Fonds Liegenschaften in Pfäffikon ZH, Hunzenschwil, Villars-sur-Glâne sowie Pratteln. In Zell LU sowie in Bülach an der Schützenmattstrasse 65 wurden im abgeschlossenen Geschäftsjahr zwei Bauprojekte fertiggestellt – diese sind vollständig vermietet. Das «Parking Kunstmuseum» (Visualisierung oben) in Basel wird Mitte Dezember 2021 fertiggestellt und in Bülach an der Schützenmattstrasse 133 / 137 befindet sich aktuell ein weiteres Bauprojekt für eine Logistikimmobilie in Vorbereitung.
Credit Suisse Real Estate Fund Siat profitiert von hoher Wohnquote
Per 30. September 2021 stieg der Verkehrswert der Liegenschaften des Credit Suisse Real Estate Fund Siat (CS REF Siat, Valor 1 291 370) auf CHF 3’674,5 Mio. (Vorjahr: CHF 3’475,5 Mio.). Diese Aufwertung ist insbesondere auf die hohe Wohnquote des Fonds und die gestiegene Nachfrage nach Wohnliegenschaften zurückzuführen. Zudem erzielte der Fonds abermals eine gute Anlagerendite von 6,4 % (Vorjahr: 6,0 %). Die Mietausfallrate sank deutlich auf 4,1 % (Vorjahr: 5,4 %). Die COVID-19- Pandemie beeinflusste die Mietzinseinnahmen des Fonds nur in geringem Ausmass. Die Mietzinserlasse des Fonds beliefen sich auf 0,8 % der Sollmietzinseinnahmen im abgeschlossenen Geschäftsjahr 2020/21 (Vorjahr: 0,5 %). Die Ausschüttung liegt unverändert bei CHF 5,20 pro Anteil. Die Performance des CS REF Siat im Geschäftsjahr 2020/21 betrug 19,8 % (Vorjahr: 10,3 %). Das Agio stieg dementsprechend auf 54,1 % an (Vorjahr: 35,3 %). Die Fremdfinanzierungsquote belief sich auf 18,8 % (Vorjahr: 16,9 %). Der CS REF Siat hat im vergangenen Geschäftsjahr zwei kleinere Liegenschaften in Lucens veräussert. In Prangins wurde ein bereits relativ weit fortgeschrittenes Wohnbauprojekt erworben. Des Weiteren realisiert der Fonds in Dübendorf und Spreitenbach weitere Bauprojekte.