In einer Analyse hat die Alphaprop AG die 37 Anlagegruppen des KGAST Immo-Index im Hinblick auf die verfügbaren Informationen zu ESG untersucht. «Alle haben erkannt, dass man ohne Berücksichtigung von ESG bald für einen Teil der Anleger nicht mehr investierbar ist», sagt Thomas Spycher*, Gründer und Partner der Alphaprop AG. Doch nur neun der 37 Anlageprodukte des KGAST kommunizieren klar messbare Ziele, welche bisher rein ökologische Aspekte behandeln.

Das Thema Nachhaltigkeit hat in den letzten Jahren für private und institutionelle Investoren sehr stark an Bedeutung gewonnen. Wie gehen Anlageprodukte im Segment Immobilien bei Anlageentscheidungen zum Thema ESG (Environmental, Social, Governance) um?

Thomas Spycher: Auch bei Immobilienfonds und Anlagegruppen mit Fokus Schweizer Immobilien ist die Bedeutung von ESG-Themen aufgrund des steigenden Bewusstseins auf Seiten der Anleger stark gestiegen. Während einige Akteure ESG-Konzepte bereits seit Jahren auf strategischer und operativer Ebene integriert haben, sieht man, dass sich nun alle Akteure dazu Gedanken machen und versuchen möglichst schnell ESG in die Entscheidungsprozesse und das Reporting zu integrieren. Alle haben erkannt, dass man ohne Berücksichtigung von ESG bald für einen Teil der Anleger nicht mehr investierbar ist.

Wie viele Anlagegruppen des KGAST nehmen in Ihrer Umfrage dazu Stellung?

Die Mehrheit der 37 Anlageprodukte des KGAST nehmen zum Thema ESG in verschiedener Ausprägung Stellung. Meist liegt ein starker Fokus auf ökologischen Aspekten. Da der Gebäudepark in der Schweiz ein wesentlicher CO2-Emittent ist, ist dies auch logisch und zu erwarten. Lediglich fünf Gefässe veröffentlichen gar keine Informationen in den Berichten.

Wie viele davon definieren und kommunizieren klar messbare Ziele?

Lediglich neun der 37 Anlageprodukte des KGAST kommunizieren klar messbare Ziele, welche bisher rein ökologische Aspekte behandeln. Dies widerspiegelt, dass die Relevanz erkannt wurde. Jedoch sind viele erst in der Erarbeitung von klar messbaren und datenbasierten Zielen wie zum Beispiel einen klar kommunizierten CO2-Absenkpfad.

Warum sind das nur so wenige?

Klar messbare Ziele zu definieren, zu messen und zu berichten ist zeit- und ressourcenintensiv. Für kleinere Asset Manager ist dies eine Herausforderung. Weiter ist eine klare Kommunikation von messbaren Zielen auch risikobehaftet und bisher wurde dieses Ausmass an Transparenz vom Markt (noch) nicht gefordert.

Welche Informationen der Anlagestiftungen im KGAST Immo-Index werden genau zur Verfügung gestellt?

Die zur Verfügung gestellten Informationen durch die einzelnen Anlageprodukte im KGAST sind sehr divers. Sie reichen von strategischen Ausrichtungen und datenbasierten Zielen über die Kommunikation von Aktivitäten im letzten Jahr bis hin zu einem jährlichen datenbasierten Reporting und dem klaren aufzeigen der Ziele und entsprechenden Fortschritte. Generell liegt der Fokus sehr stark auf den Teil “Environment” von ESG.

Entsprechen diese Informationen den Anforderungen der Analysten und Investoren?

Ein Hauptproblem bleibt die Vergleichbarkeit der Anlageprodukte. Sobald Gefässe einem klaren Benchmark folgen und entsprechend berichten, kann man vergleichen. Derzeit sind viele Gefässe erst im Prozess dorthin. Verbunden mit teilweise unspezifischer Kommunikation von Zielen wird der Vergleich extrem schwierig und man muss sich mit eher oberflächlichen Kriterien begnügen.

Es bestehen bisher zwei spezifische Benchmarks, GRESB und SSREI. Welcher wird öfter verwendet? 

GRESB wird momentan klar öfter verwendet. Im August 2021 waren es 11 Gefässe und 2 Gefässe mit dem SSREI Benchmark. Derzeit passiert aber sehr viel und der Anteil des KGAST mit Benchmark dürfte stark ansteigen.

Die Immobilienanlageprodukte legen also den Fokus klar auf «Environment». Datenbasierte Ziele und die datenbasierte Dokumentation der Zielerreichung fehlen für «Social». Woran liegt das?

Gemäss dem Bundesamt für Energie sind Gebäude für rund 40 Prozent des Energieverbrauchs und rund einen Drittel der CO2-Emissionen in der Schweiz verantwortlich. Daher erstaunt es nicht, dass ein Hauptaugenmerk auf “Environment” gelegt wird. Investoren erkennen derzeit, dass gerade “Social” auch eine Chance darstellt, sich abzuheben.

Der Vergleich der Gefässe in Bezug auf ESG ist herausfordernd. Noch immer aber fehlt ein einheitliches, strukturiertes Vorgehen, welches es erlaubt, die drei Teilbereiche von ESG zwischen Anlageprodukten zu vergleichen. Über welche Kommunikationskanäle stellen die Anlagegefässe die Informationen zur Nachhaltigkeit zur Verfügung?

15 der Anlageprodukte stellen die Informationen über den Jahresbericht zur Verfügung, nach Marktkapitalisierung gewichtet entspricht dies 25,7 Prozent des KGAST. Weitere Kommunikationskanäle sind spezielle ESG-Reports, die Webseite, der Immobilienbericht oder der Data Report.

 Genügt das den Anlegern? Werden nicht vertieftere Informationen gewünscht?

 Derzeit ist die Nachfrage nach strukturierter Information zum Thema ESG sehr gross. Gleichzeitig fehlt meist ein klar definierter, erprobter Prozess zur datenbasierten Analyse, welche vertiefte Informationen einbeziehen kann. Aufgrund des Drucks von Seiten der Anleger dürfte sowohl konzeptionell als auch auf Seiten der Daten in kurzer Zeit sehr viel passieren.

*Thomas Spycher ist Gründer und Partner der Alphaprop AG.

Methodik der Untersuchung
In der Analyse wurden von Alphaprop die 37 Anlagegruppen des KGAST Immo-Index im Hinblick auf die verfügbaren Informationen zu ESG untersucht. Governance unter der ESG-Leitidee wurde als das Vorhandensein sowie die transparente Kommunikation bezüglich der Bemühungen in Richtung einer ökologisch und sozial nachhaltigen Immobilien-Anlagestiftung definiert. Darunter versteht sich beispielsweise die Veröffentlichung von ESG-Informationen, die Unterzeichnung der Principles for Responsible Investment, die Teilnahme an ESG-Benchmarks und die Transparenz hinsichtlich der ESG-Strategie. Letzteres wurde mittels zwei strategischer und zwei operativer Aspekte analysiert. Die strategische Ebene umfasst, ob die Anlagegruppe eine Strategie hat sowie über diese berichtet wird und ob dazu datenbasierte Ziele veröffentlicht werden. Ein Beispiel hierfür ist die Definition eines CO2-Absenkungspfades oder die Erhebung der Mieterzufriedenheit durch KPIs. Die operative Ebene untersucht, ob die Anlagestiftung über Fortschritte zu Bemühungen bezüglich Nachhaltigkeit berichtet und ob jährlich ein datenbasiertes Reporting veröffentlicht wird. Beispielsweise kann dies die Publikation von CO2-Emissionen, das datenbasierte Aufzeigen der Fortschritte in Bezug auf den CO2-Absenkungspfad oder die transparente Ausweisung der Energieträger für die Heizungen des Portfolios umfassen.