UBS-Fonds: Börsenkurse und Agios steigen

UBS «Sima»
Der Börsenkurs von UBS «Sima» hat sich im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2021 mit einer Zunahme von CHF 140.10 auf CHF 148.60 entwickelt, was einer Performance (inkl. Ausschüttung) von 8,5% entspricht. Ebenfalls gestiegen ist das Agio von 42,9% auf 54,3%. Im Vergleich dazu beträgt die Performance des Gesamtmarktes gemessen am Referenzindex SXI Real Estate Funds TR 6,7% und liegt damit deutlich tiefer. UBS «Sima» weist per 30. Juni 2021 eine Mietausfallrate von 5,8% aus. Dies entspricht einer Senkung von 1,1 Prozentpunkten gegenüber Ende 2020. Ohne Berücksichtigung der durch die Pandemie entstandenen Mietzinszugeständnisse beläuft sich die Mietausfallrate auf 5,1%. Die Projekte «Claraturm» in Basel und «ilôt sud» in Morges befinden sich auf der Zielgeraden. Der «Claraturm» mit Bezug ab 1. November ist bereits zu über 90% vermietet und steigert den jährlichen Ertrag des Portfolios um CHF 6,8 Mio. Das Wohnprojekt «ilôt sud» in Morges, das bereits zu 75% vermietet ist, wird einen Zufluss von rund CHF 5,9 Mio. p.a. generieren. Weitere CHF 2 Mrd. Bruttowertpotenzial können im Fonds ausgeschöpft werden, wovon CHF 800 Mio. bereits in Planung oder Ausführung sind.
Die hypothekarische Verschuldung liegt am Ende der Berichtsperiode bei CHF 2 441,5 Mio. Dies entspricht einer Fremdfinanzierungsquote von 23,6% und liegt somit unterhalb der Höchstlimite gemäss Fondsvertrag von 33%. Die Mietzinseinnahmen belaufen sich im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2021 auf CHF 200,5 Mio. Aufgrund der COVID-19-Pandemie und der besonderen Lage in der Schweiz, mit den vom Bundesrat ergriffenen Massnahmen, wurden betroffenen Mietparteien insgesamt rund CHF 1,6 Mio. an Mietzinserlassen und -reduktionen zugesprochen. Im Weiteren belaufen sich die gewährten Stundungen per 30. Juni 2021 auf CHF 1,5 Mio. Somit betragen per Stichtag die gewährten Mietzinserlasse, -reduktionen und -stundungen in der Summe rund CHF 3,1 Mio., was 0,8% der annualisierten Mietzinseinnahmen ausmacht. Die Mietausfallrate beläuft sich per Halbjahr auf 5,8% der Sollmietzinseinnahmen. Der Gesamterfolg beträgt für das erste Halbjahr CHF 116,5 Mio.
UBS «Foncipars»
Nach einer starken Performance von 21,9% im Jahr 2020 (SXI Real Estate Funds TR 10,8%) und einem Börsenkurs von CHF 136.80 per Abschluss 31. Dezember 2020, verhielt sich der Aktienkurs in der ersten Jahreshälfte relativ volatil und schloss schliesslich per 30. Juni 2021 leicht höher bei CHF 137.10. UBS «Foncipars» erzielte damit eine YTD-Performance von 5,1% (SXI Real Estate Funds TR 6,7%). Über die letzten fünf Jahre erzielte UBS «Foncipars» eine kumulierte Rendite von 69,5% (SXI Real Estate Funds TR 44,6%).
Der Anstieg der Mietzinseinnahmen um 4,6% im Vergleich zum Halbjahresabschluss per 30. Juni 2020 ist vor allem auf die Erstvermietungen der zwei Neubauprojekte an der Rue de la Morâche in Nyon und am Chemin des Ecoliers in Bussigny, wie auch auf die Akquisition der Liegenschaft in Onex zurückzuführen. Auch im ersten Halbjahr 2021 trugen zahlreiche Sanierungsaktivitäten im Bestand zur kontinuierlichen Verbesserung der Portfolioqualität und künftiger Ertragssteigerung bei. Die Sanierung der zwei Liegenschaften in Lausanne, an der Rue de l’Ancienne- Douane und an der Passage Bocion François, sind wie geplant verlaufen. Die Sanierung der 15 Gebäude im Quartier «La Tourelle» in Genf befindet sich jetzt in der Umsetzungsphase und die Realisierung der beiden Neubauprojekte in Crissier und in Bussigny konnten wie geplant gestartet werden.
Die vom 29. April bis 7. Mai 2021 durchgeführte Kapitalerhöhung konnte erfolgreich abgeschlossen und alle neuen Anteile vollständig gezeichnet werden. Dadurch fliessen dem Fonds rund CHF 133 Mio. zu, welche vor allem zur Finanzierung von Sanierungen und Bauprojekten in Genf, Lausanne, Bussigny und Crissier verwendet werden. Die hypothekarische Verschuldung liegt am Ende der Berichtsperiode bei CHF 245,1 Mio. Dies entspricht einer Fremdfinanzierungsquote von 15,2% und liegt somit unterhalb der Höchstlimite gemäss Fondsvertrag von 33%.
Die Mietzinseinnahmen belaufen sich im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2021 auf CHF 41,8 Mio. Aufgrund der COVID-19-Pandemie und der besonderen Lage in der Schweiz, mit den vom Bundesrat ergriffenen Massnahmen, wurden betroffenen Mietparteien insgesamt CHF 0,04 Mio. an Mietzinserlassen und –reduktionen zugesprochen, was 0,05% der annualisierten Mietzinseinnahmen ausmacht. Stundungen wurden nach dem ersten Lockdown keine mehr gesprochen.
Die Hypothekarzinsen belaufen sich auf CHF 1,0 Mio. Zur Verminderung des Zinsänderungsrisikos aus Portfoliosicht sind die Fälligkeiten der Hypothekardarlehen weiterhin gestaffelt. Der durchschnittlich gewichtete Zinssatz der Fremdfinanzierungen per 30. Juni 2021 beläuft sich auf 0,6% und die gewichtete Restlaufzeit der Hypotheken wurde auf 4,9 Jahre erhöht. Die Mietausfallrate beläuft sich per Halbjahr auf 2,7% der Sollmietzinseinnahmen. Der Gesamterfolg für das erste Halbjahr beträgt CHF 24,3 Mio.
UBS «Swissreal»
Der Börsenkurs des UBS «Swissreal» lag per 30. Juni 2021 bei CHF 79.45 pro Anteil, was über die Berichtsperiode einer Differenz von CHF 3.95 oder 5,2% entspricht. Demnach hat sich das Agio, welches sich aus der Differenz zwischen Börsenkurs und Nettoinventarwert ergibt, innerhalb der Berichtsperiode von 20,0% per Jahresanfang auf 29,0% per 30. Juni 2021 verändert. Die Performance beträgt zum Halbjahresabschluss 8,8% und liegt somit 2,1 Prozentpunkte über dem Marktindex SXI Real Estate Funds TR, welcher in der gleichen Periode eine Performance von 6,7% aufwies. Die Mietausfallrate resultierend aus Leerständen und Inkassoverlusten aus Mieten lag per 30. Juni 2021 bei 5,5% der Sollmietzinseinnahmen.
Im ersten Halbjahr 2021 wurden Sanierungsaktivitäten abgeschlossen sowie neue Sanierungsprojekte gestartet. So wurden an der Via Ciseri im Zentrum von Locarno freiwerdende Büroflächen in Wohnungen umgebaut, um die langfristige und nachhaltige Vermietbarkeit der Liegenschaft sicherzustellen. Zudem konnte die Fassadensanierung an der Rue Saint-Pierre in Lausanne abgeschlossen werden. Ebenfalls in Lausanne an zentralster Lage wurde mit der Sanierung der Liegenschaft Avenue Villamont 19 gestartet. Bei der 1958 erbauten, gemischt genutzten Liegenschaft mit diversen Büros, Praxen, Wohnungen und Ladenflächen stehen mit einem energetischen Fassadenersatz und der Installation einer Photovoltaikanlage nachhaltige Aspekte im Fokus. Ausserdem werden einige kommerzielle Flächen in neue Wohnungen umgewandelt. Und auch am Untertor im Herzen von Winterthur entstehen zur Optimierung einer bereits gemischt genutzten Liegenschaft neue Apartments.
Die hypothekarische Verschuldung liegt am Ende der Berichtsperiode bei CHF 525,0 Mio. Dies entspricht einer Fremdfinanzierungsquote von 25,6% und liegt somit unterhalb der Höchstlimite gemäss Fondsvertrag von 33%.
Die Mietzinseinnahmen belaufen sich im ersten Halbjahr
des Geschäftsjahres 2021 auf CHF 50,6 Mio. Aufgrund der COVID-19-Pandemie und der besonderen Lage in der Schweiz, mit den vom Bundesrat ergriffenen Massnahmen, wurden betroffenen Mietparteien insgesamt rund CHF 0,6 Mio. an Mietzinserlassen und –reduktionen zugesprochen. Im Weiteren belaufen sich die gewährten Stundungen per 30. Juni 2021
auf rund CHF 0,5 Mio. Somit betragen per Stichtag die gewährten Mietzinserlasse, -reduktionen und –stundungen in der Summe rund CHF 1,1 Mio., was 1,1% der annualisierten Mietzinseinnahmen ausmacht. Die Mietausfallrate beläuft sich per Halbjahr auf 5,5% der Sollmietzinseinnahmen. Der Gesamterfolg beträgt für das erste Halbjahr CHF 30,3 Mio.