Der Swiss Central City Real Estate Fund erweiterte im ersten Halbjahr 2021 das Portfolio um acht Liegenschaften, aufgeteilt in vier Wohnliegenschaften in St. Gallen, eine Wohnliegenschaft und zwei gemischt genutzte Liegenschaften in Lausanne sowie eine Wohnliegenschaft in Basel. Der Marktwert des Immobilienportfolios erhöhte sich durch die acht Neuankäufe und positive Neubewertungseffekte um rund 24% auf CHF 405.0 Millionen (31. Dezember 2020: CHF 327.4 Millionen). Die Wohnquote steigerte sich durch die Investitionen im selben Zeitraum auf 53% (31. Dezember 2020: 47%).
Im Juni 2021 führte der Fonds eine Kapitalerhöhung durch. Insgesamt wurden 760’414 neue Anteile ausgegeben. Die Anzahl der sich im Umlauf befindenden Anteile beläuft sich nach der Kapitalerhöhung auf 3’041’656 Anteile. Die Liberierung der neuen Anteile erfolgte per 15. Juni 2021. Durch die Emission flossen dem Fonds Neugelder in der Höhe von CHF 82.7 Millionen zu, welche für die Rückzahlung von kurzfristigen Fremdfinanzierungen sowie für die Zukäufe verwendet wurden.
Die Soll-Mietzinseinnahmen sind, annualisiert betrachtet, im ersten Halbjahr 2021 um rund 20% auf CHF 14.2 Millionen gestiegen (31. Dezember 2020: CHF 11.8 Millionen). Dieses Wachstum ist mehrheitlich auf den weiteren Ausbau des Portfolios zurückzuführen.
Gegenüber der Vorjahresperiode wurden die Mietzinseinnahmen im ersten Halbjahr 2021 auf CHF 5.7 Millionen gesteigert (HJ 2020: CHF 2.5 Millionen). Ebenso verbesserte sich der Nettoertrag im Berichtszeitraum und stieg auf CHF 3.8 Millionen (HJ 2020: CHF 1.2 Millionen). Insgesamt schliesst der Fonds das ersten Halbjahr 2021 mit einem Anstieg des Gesamterfolgs um CHF 4.4 Millionen auf CHF 6.5 Millionen ab (HJ 2020: CHF 2.1 Millionen).
Die Covid-19-Pandemie hat auch im Frühjahr 2021 in verschiedenen Wirtschaftszweigen in der Schweiz zu deutlichen Geschäftseinbussen geführt. Die Auswirkungen auf die Mieterträge des Immobilienportfolios des Swiss Central City Real Estate Funds seien hingegen wie bereits im Geschäftsjahr 2020 relativ gering, da die Wohnquote des Fonds aktuell bei 53% liegt und weitere 18% der Mieterträge aus Büronutzung stammen. Mit den vom Lockdown betroffenen Gewerbemietern, vorwiegend Gastrobetrieben, seien Gespräche gesucht und individuelle Lösungen erarbeitet worden. Im ersten Halbjahr 2021 wurden insgesamt Mietzinsreduktionen von rund TCHF 32 gewährt. Dies entspricht 0.23% der jährlichen Soll-Mietzinseinnahmen des Portfolios per 30. Juni 2021.
Die Betriebsgewinnmarge des Fonds verbesserte sich im ersten Halbjahr 2021 auf 60.6% (31. Dezember 2020: 56.0%). Die durchschnittliche Verzinsung der Fremdfinanzierungen lag bei 0.7% (31. Dezember 2020: 0.4%) und die Mietzinsausfallrate exkl. Projekte wurde auf 9.3% gesenkt (31. Dezember 2020: 11.0%). Die Bewertung des Portfolios durch den unabhängigen Schätzungsexperten Wüest Partner AG führte zu einem nicht realisierten Gewinn von CHF 3.7 Millionen (HJ 2020: CHF 1.2 Millionen).
Das Gesamtfondsvermögen erhöhte sich per 30. Juni 2021 auf CHF 412.8 Millionen (31. Dezember 2020: CHF 333.8 Millionen). Das Nettofondsvermögen lag bei CHF 326.2 Millionen, was einem Nettoinventarwert von CHF 107.25 pro Fondsanteil per 30. Juni 2021 entspricht. Die Fremdfinanzierungsquote lag bei 17.5%. Die geschätzten Liquidationssteuern beliefen sich im ersten Halbjahr 2021 auf CHF 4.4 Millionen bzw. 1.07% des Gesamtfondsvermögens.
Per 23. März 2021 wurde die Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2020 von CHF 2.10 pro Fondsanteil an die Anleger überwiesen. Die Anlagerendite stieg, annualisiert betrachtet, auf 4.2% gegenüber 3.8% per 31. Dezember 2020.
Für die zweite Jahreshälfte 2021 plant die Fondsleitung eine Kotierung an der SIX Swiss Exchange. Im Hinblick auf die Kotierung soll der Fonds, der heute nur qualifizierten Anlegern zur Verfügung steht, in einen Retailfonds umgewandelt werden. Damit wird er für sämtliche Anlegerklassen zugänglich.
(Im Bild die Liegenschaft Gütschstrasse in Luzern)