Die Erstellungswerte der bestehenden Schweizer Wohngebäude haben sich in den letzten Jahren kaum verändert. Etwas plakativ kann man schlussfolgern, dass nicht die Häuser in der Schweiz immer teurer werden, sondern eigentlich nur das Land, auf dem sie stehen, schreibt Raiffeisen in der neusten Immobilienstudie.

Die Preise für Wohnimmobilien kennen in der Schweiz seit geraumer Zeit nur die Richtung nach oben. Den Transaktionspreisindizes von Raiffeisen zufolge sind in den letzten 10 Jahren die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser um etwa 50% gestiegen. Auch Renditeliegenschaften haben im herrschenden Anlagenotstand ordentliche Preisschübe erlebt. Schlüsselt man die Preisentwicklung der letzten 10 Jahren auf die Bauland- und die Baupreise auf, zeigt sich, dass sich der grösste Teil des Anstiegs nur mit der Preisentwicklung des Landanteils erklären lässt. Als exemplarisches Beispiel zieht Raiffeisen hierfür die Entwicklung im Kanton Basel-Landschaft heran. Der durchschnittliche Preis pro qm Wohnbauland hat sich im Kanton in den letzten 10 Jahren um fast 55% erhöht. Der Baupreisindex des Bundesamtes für Statistik ist in der Nordwestschweiz hingegen deutlich weniger rasch gestiegen. So kostet der Bau eines Einfamilienhauses im Vergleich zu 2010 heute nur etwas über 3% mehr. Würde man heute also ein identisches Haus wie vor 10 Jahren erstellen, würde sich fast die gesamte Preissteigerung aus dem gestiegenen Landpreis ergeben.

Somit haben sich auch die Erstellungswerte der bestehenden Schweizer Wohngebäude in den letzten Jahren kaum verändert. Etwas plakativ kann man schlussfolgern, dass nicht die Häuser in der Schweiz immer teurer werden, sondern eigentlich nur das Land, auf dem sie stehen.

Die Landanteile steigen

Die rapide Preisentwicklung von Bauland beeinflusst nicht nur die Preise der schweizerischen Immobilien, sie verändert auch das Verhältnis zwischen dem Landanteil und dem Gebäudeanteil der Werte der Schweizer Liegenschaften. Mit höheren Bodenpreisen bei relativ stabilen Gebäudewerten nimmt der Landanteil zu. Dieser Zusammenhang lässt sich eindrücklich anhand der regionalen Verteilung der Landwertanteile aufzeigen (siehe Karte unten). So liegt der für ein typisches Schweizer Neubau-Einfamilienhaus geschätzte Landanteil in Basel-Stadt und im Einzugsgebiet der Stadt Zürich bei über 80%, während er in den strukturschwächeren Regionen der West- und Südschweiz noch deutlich unter 20% liegt. Obwohl sich die stark durch Arbeitskosten getriebenen Baupreise zwischen den Regionen unterscheiden, steigen die Landwertanteile mit höheren Bodenpreisen stark an. Angesichts der Landpreisentwicklung dürften laut Raiffeisen also selbst die aktuellen Preisexplosionen gewisser Baurohstoffe mittelfristig nur einen marginalen Effekt auf die Landwertanteile ausüben.

Trotz mittlerweile sehr hohen Eigenheimpreisen und Sättigungstendenzen am Mietwohnungsmarkt bleiben im anhaltenden Tiefzinsumfeld Wohnimmobilien sehr gefragt. Damit einhergehend wird auch die Nachfrage nach freien Baulandparzellen mit Wohnnutzung hoch bleiben. Gleichzeitig ist das Angebot, vor allem dort wo es am stärksten gefragt ist, bereits sehr knapp und kann aus rechtlichen Gründen nicht einfach beliebig erhöht werden. Per gesetzlicher Definition müssen sich die Bauzonen nach der Bevölkerungsentwicklung richten, was automatisch dafür sorgt, dass Bauland in der Schweiz auch künftig ein knappes Gut bleiben wird. Eine Veränderung des hierbei herrschenden politischen Konsenses ist zurzeit eher unwahrscheinlich, da Landschafts- und Umweltschutzfragen in der Öffentlichkeit eher an Bedeutung gewinn dürften. Weiter steigende Baulandpreise und damit wachsende Landwertanteile bleiben daher auch in Zukunft sehr wahrscheinlich, resümiert Raiffeisen.