Das Interesse an indirekten Immobilienanlagen ist ungebrochen. Das verleitet viele Fonds zur Ausgabe von neuen Anteilen. Die Differenz zwischen der aktuellen Dividendenrendite von Immobilienfonds und dem 10-jährigen Zinssatz des Bundes biete immer noch eine komfortable Spanne. Die Zunahme an Kapitalerhöhungen werde die Preise jedoch tendenziell nach unten treiben, sagt Nicolas Di Maggio, Co-CEO und Head Asset Management indirect investments bei der SFP AG.

Wie hat sich die Jahresperformance (YTD) bei den indirekten Immobilienanlagen trotz der Zunahme der Volatilität entwickelt?

Nicolas Di Maggio: Die Nachfrage nach indirekten Anlagen blieb zu Beginn des Jahres sehr hoch, trotz der generell hohen Bewertungsniveaus und die leicht steigende Tendenz der Zinssätze.

Gibt es Unterschiede in den Segmenten?

Zunächst ist zu unterscheiden zwischen nicht börsennotierten Anlagen, die zu Beginn des Jahres noch von einem Nachholeffekt nach dem starken Rückgang Anfang 2020 profitierten, und Anlagen in börsennotierte Immobilienfonds, die bereits Ende 2020 neue Höchststände erreicht haben und für die keine weiteren signifikanten Kurssteigerungen zu erwarten sind.

Immobiliengesellschaften wurden von den Anlegern bisher nicht bevorzugt, da sie ausländische Immobilien-Aktien bevorzugten, die ein höheres Beta oder Korrelation zur Erholung des Aktienmarktes aufweisen. Dies ändert sich allmählich, und in einem weniger euphorischen Börsenumfeld könnte die defensive Ausrichtung den Schweizer Immobiliengesellschaften zugute kommen.

Die Agios nähern sich der 40-Prozent-Marke. Bleibt da die Dividendenrendite noch nachhaltig?

Aus rein historischer Sicht bietet die Differenz zwischen der aktuellen Dividendenrendite von Immobilienfonds von durchschnittlich 2.4 Prozent und dem 10-jährigen Zinssatz des Bundes von -0.2 Prozent immer noch eine komfortable Spanne, die deutlich über dem historischen Durchschnitt von rund 1.5 Prozent liegt. Die hohen Agios sind letztlich nur eine Folge davon, dass die Anleger in den Immobilien nach wie vor ein Investment sehen, das ein regelmässiges Einkommen bietet, auch wenn sich die Verwässerung der Rendite in vielen Fällen nicht vermeiden lässt.

In den ersten Monaten des Jahres wurde Kapital von mehr als 600 Millionen Franken mittels Kapitalerhöhungen aufgenommen. Welche Auswirkungen hat diese Emissionsflut auf die Renditen?

Erstens gibt es einen rein technischen Effekt, der mit der Art des Anlegers auf dem Markt zusammenhängt. Im börsennotierten Anlagesegment haben sich mehr als 20 Prozent der Anleger für ein passives Investment entschieden, das heisst für die Nachbildung des Index und damit für die systematische Verfolgung von Neuemissionen. Zum Nachteil der konservativeren Fonds, die keine Kapitalerhöhungen als Liquiditätsquellen durchführen.

Wie wirkt sich das auf den Markt aus?

Kurzfristig gibt es einen spürbaren Effekt auf den Markt und auf die emittierenden Fonds. Das Gleiche gilt für die Aufnahme eines neuen Fonds in den Markt. Zur Vereinfachung können wir uns das Phänomen der Preisbildung im Zusammenhang mit Angebot und Nachfrage vorstellen. Ein plötzlicher Anstieg des Angebots, wie es bei einer Kapitalerhöhung bei gleicher Nachfrage der Fall ist, wird die Preise tendenziell nach unten treiben und stellt somit eine interessante Investitionsmöglichkeit dar, wenn die Gründe für die Kapitalerhöhung die richtigen sind.

Schätzen Sie diese Kumulation an Kapitalerhöhungen als saisonalen Effekt ein?

Es gibt einen saisonalen Effekt, da die Fonds alle an den gleichen Daten schliessen. In den letzten Jahren haben wir jedoch eine zunehmende Streuung der Ausgaben gesehen und es ist nicht mehr ungewöhnlich, Ausgaben im Dezember oder Januar und im Juli oder August zu sehen, während diese Monate in der Vergangenheit relativ ruhig waren.

Es sind weitere Kapitalerhöhungen und Kotierungen angekündigt. Zudem sollen die beiden Realstone-Fonds zusammengelegt werden. Für Volatilität ist gesorgt. Wird die Nachfrage die Bewertungen stützen? 

Nach einem positiven Jahresauftakt ist es wahrscheinlich, dass die Emissionen den Trend weiter belasten und das Aufwärtspotenzial begrenzen.

Seit der Ankündigung der Absicht, die Fonds zu fusionieren, am 16. November 2020 haben die Anleger des Realstone Development Fund eine um 20 Prozent bessere Performance erzielt als die Anleger des Realstone Swiss Property Fund, der hinter dem gesamten Fondsindex zurückgeblieben ist.

Wir können uns also darauf einigen, dass der Kapitalmarkt indirekte Immobilienanlagen beeinflusst, das heisst dass der Kapitalmarkt eine Quelle der Volatilität ist. Wir bei SFP verstehen und beherrschen diese Phänomene und sind in der Lage, sie in unsere Immobilienanalysen zu integrieren und damit letztlich zu antizipieren und durch einen aktiven Managementansatz zum Vorteil unserer Kunden zu profitieren.

In welche Richtung wird der Markt wird für den Rest des Jahres tendieren?

Für das Jahr 2021 wurden unsere Erwartungen zu Beginn des Jahres bereits teilweise erfüllt. Einerseits hat sich der Aufholeffekt bei den nicht börsennotierten Immobilienfonds fortgesetzt und der Aufwärtstrend bei den Fonds ist etwas uneinheitlicher geworden. Auf dieser Basis ist für den Rest des Jahres noch ein kleines Potenzial für Immobiliengesellschaften und einige nicht börsennotierte Fonds zu erwarten. Auf der Seite der börsennotierten Fonds erwarten wir eine Fortsetzung des eher unregelmässigen Trends was mittelfristig ein Potenzial im Einklang mit der Anlagerendite ergibt.

Wird es bei dieser Volatilität bleiben?

Es hängt alles davon ab, was man als Referenz nimmt. Auf rollender 12-Monats-Basis normalisiert sich die tägliche Volatilität und kehrt zu den “niedrigen” Niveaus zurück, die zwischen 2016 und 2019 zu beobachten waren. Über einen Zeitraum von drei Jahren ergibt sich ein anderes Bild und die Volatilität wird wahrscheinlich noch einige Quartale über dem Durchschnitt bleiben. Mit Blick auf die Zukunft besteht kein Zweifel, dass der Cocktail aus hohen Bewertungen, Inflationsängsten, dem Stimulusprogramm, FED und Tapering, steigenden Zinsen, einem lebhaften Kapitalmarkt und Kotierungen von Fonds unser Geschäft weiterhin interessant halten wird.

Bei kotierten Anlagen wird eine zunehmende Spezialisierung gesucht. Werden Separate Accounts ihren Aufschwung auch in diesem Jahr fortsetzen?

Investoren sind auf der Suche nach neuen Ideen und wollen Zugang zu Nischen oder spezifischen Kompetenzen bestimmter Akteure haben. Im Rahmen einer stärker diversifizierten Strategie bieten die derzeit von Versicherungsunternehmen verbrieften Portfolios auch Zugang zu Produkten, die schnell Grösse und damit Diversifikation und höhere Liquidität bieten können.

Wo liegt der Grund für diese Tendenz?

Die Anzahl der Fonds hat sich in den letzten 10 Jahren fast verdoppelt und wie bei vielen Kaufentscheidungen reicht der Neuigkeitsfaktor nicht aus, um zu überzeugen. Es ist daher notwendig, innovativ und transparent zu sein, insbesondere im Hinblick auf Nachhaltigkeitskriterien um eine Chance auf den Durchbruch im Markt zu haben.

Nicolas Di Maggio ist Co-CEO und Head Asset Management indirect investments bei der SFP AG.