Der Handel mit Schweizer börsennotierten Immobilienfonds erfolgt selten zu einem Preis, der dem zugrunde liegenden Nettoinventarwert (NAV) entspricht. Tatsächlich wird diese Anlageklasse in der Regel mit einem Aufschlag (Agio) oder, in seltenen Fällen, mit einem Abschlag (Disagio) zum NAV pro Anteil gehandelt. Doch die Agios steigen und steigen. Die Dynamik hinter den Agios wird in Anlegerkreisen deshalb häufig debattiert. Brice Hoffer, Head of Real Estate Research & Strategy – DACH bei der UBS, untersuchte wie mehrere interne und externe Faktoren zu Prämien auf den Nettoinventarwert (NAV) in dieser Anlageklasse beitragen. Auch wenn Agio-Bewegungen taktische Überlegungen auslösen könnten, sollten sich Anleger eher auf die langfristige Ertragsstärke und das Diversifikationspotenzial ihrer Allokation in börsennotierten Schweizer Immobilien konzentrieren, hält Hoffer fest. Es sei schwierig, den Einfluss isolierter Kräfte auf das Agio abzuschätzen, da viele Faktoren eine starke Kreuzkorrelation aufweisen – zum Beispiel Fondsjahrgang, Grösse, Handelsliquidität, Portfoliodiversifikation und Höhe der latenten Steuern.

Latente Kapitalertragsteuern sind laut Brice Hoffer wohl einer der greifbarsten Faktoren, die zur Existenz von Agios am Markt für börsennotierte Schweizer Immobilien beitragen. «Während der Lebensdauer eines Immobilienfonds kumulieren die Wertzuwächse mit der Zeit und lösen im Falle einer Liquidation des Fonds erhebliche Kapitalertragsteuern aus. Latente Kapitalertragsteuern machen im Schweizer Markt durchschnittlich etwa sieben Prozent des NAV aus», schreibt Hoffer. Die Belastung könne auch mehr als 10 Prozent des NAV erreichen. Zu einem grösseren Portfolio zusammengefasst, können Anlageobjekte zudem Diversifikationsvorteile gegenüber kleinteiligen Einzelinvestitionen in Immobilien bieten. Dieser Vorteil dürfte einen Aufschlag auf den NAV rechtfertigen, da für Anleger die Investition in ein ganzes Immobilienportfolio mehr wert ist als die Summe der einzelnen investierten Liegenschaften. Zudem bieten börsennotierte Fondsanteile den Anlegern unkomplizierte und effiziente Handelsmöglichkeiten, im Gegensatz zur Illiquidität direkter Immobilienanlagen. Auch die Einschätzung der Anlagemanagerqualität könne den Preis eines börsennotierten Fondsanteils und damit das Agio-Niveau für ein bestimmtes Produkt beeinflussen. «Einen besonders starken Einfluss übt das Zinsumfeld hinsichtlich der Fundamentaldaten von Immobilienanlagen aus. Das Agio-Niveau tendiert in Zeiten sinkender Zinsen logischerweise nach oben, bei Renditen im Aufwärtstrend ist es umgekehrt».