Sale & Lease Back-Transaktionen

Die Herausforderungen der COVID-19-Pandemie lassen viele Unternehmen mit eigenen Betriebsliegenschaften über eine Sale & Lease Back-Transaktion nachdenken, um Kapital zu beschaffen. Die interessante Option muss aber gut überlegt sein. Sie sollte sorgfältig und auf der Grundlage einer vertieften Analyse der Bedürfnisse und der Ziele des Unternehmens geplant werden. Von Thomas P. Müller*

Für Unternehmen mit Betriebsliegenschaften in ihrem Eigentum bietet der Verkauf und die gleichzeitige Rückmiete dieser Liegenschaften eine interessante Option zur Kapitalbeschaffung. Eine solche Sale & Lease Back-Transaktion sollte ein Unternehmen namentlich dann prüfen, wenn die durch sein Kerngeschäft erzielte Rendite höher ist als die Mietrendite der eigengenutzten Immobilien. Dazu kommt, dass sich aufgrund des Niedrigzinsumfelds das Preisniveau für Anlageimmobilien derzeit auf sehr hohem Niveau bewegt. Es wäre daher wenig überraschend, wenn sich Unternehmen mit eigenen Betriebsliegenschaften aufgrund der Herausforderungen der COVID-19-Pandemie aktuell vermehrt mit der Möglichkeit einer Kapitalbeschaffung mittels Sale & Lease Back Transaktionen befassen.

Damit eine Sale & Lease Back-Transaktion und die damit verfolgte Unternehmensstrategie mittel- und langfristig erfolgreich umgesetzt werden kann, muss die Transaktion sorgfältig und auf der Grundlage einer vertieften Analyse der Bedürfnisse und der Ziele des Unternehmens geplant werden. Die kommerziellen Bedingungen des (Rück-)Mietvertrags haben direkte Auswirkungen auf die Höhe des Kaufpreises, bestimmen aber gleichzeitig auch die künftige Flexibilität des Unternehmens.

Vertragsstruktur ist wichtig

Die Vertragsstruktur einer Sale & Lease Back-Transaktion besteht im «Grundmodell» aus zwei aufeinander abgestimmten Verträgen: dem Grundstückkaufvertrag und einem Mietvertrag, mit dem die Verkäuferin von der Käuferin das Kaufobjekt zurückmietet. Der Mietvertrag wird dabei üblicherweise unmittelbar vor der Beurkundung des Grundstückkaufvertrags aufschiebend bedingt auf den Eigentumsübergang abgeschlossen. Weil den Sale & Lease Back-Transaktionen regelmässig ein Bieterverfahren vorausgeht, muss diese Vertragsdokumentation bereits zu Beginn der Due Diligence-Phase vorliegen.

Die wirtschaftlichen Parameter der Transaktion werden dabei primär durch die Ausgestaltung des Mietvertrags bestimmt. Im Zentrum stehen die Höhe des Mietzinses und die feste Dauer des Mietvertrags. Vereinfacht: je höher der Mietzins und je länger die Laufzeit, desto höher der Kaufpreis, desto stärker aber auch die künftige finanzielle Belastung des Unternehmens und die Einschränkung seiner Flexibilität hinsichtlich der Immobilienstrategie.

Der maximalen Dauer der (ersten) festen Dauer des Mietvertrags können die für das Unternehmen massgeblichen Rechnungslegungsregeln eine Obergrenze setzen: die mit der Transaktion verfolgten Ziele würden kompromittiert, wenn der Mietvertrag als Finanzierungsleasing qualifiziert würde. (Rück-) Mietverträge mit einer (ersten) festen Dauer von mehr als zwanzig Jahren sind auch aus diesem Grund in der Praxis kaum je anzutreffen. Üblich sind demgegenüber Verlängerungsoptionen zu Gunsten der Verkäuferin/Mieterin.

Bei den Mietzinsbestimmungen ist ein besonderes Augenmerk der Mehrwertsteuerregelung zu widmen. Wenn die im Verkaufsobjekt ausgeübte Tätigkeit auf mehrwertsteuerpflichtige Umsätze ausgerichtet ist, wird sich zwar die mehrwertsteuerliche Optierung des Mietzinses regelmässig aufdrängen. Angesichts der üblicherweise langen Mietdauer darf in diesem Zusammenhang jedoch die Möglichkeit einer Nutzungsänderung nicht ausser Acht gelassen werden. Lässt sich nicht ausschliessen, dass die Liegenschaft künftig für Leistungen genutzt wird, die nicht oder nur zu einem reduzierten Satz mehrwertsteuerpflichtig sind, sollte dies im Mietvertrag mittels spezifischer Anpassungsregeln adressiert werden.

Unterhalt ist ein zentraler Aspekt

Einen zentralen Aspekt der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen bilden sodann die mietvertraglichen  Unterhalts- und Erneuerungspflichten. Investoren bevorzugen hier eine möglichst weitgehende Übernahme durch die Mieterin im Rahmen eines sogenannten triple-net oder double-net- Mietvertrags. Bei Sale & Lease Back- Transaktionen stehen diese Formen des Mietverhältnisses auch deshalb im Vordergrund, weil die Mieterin hier als frühere Eigentümerin den Zustand und den Unterhalts- und Erneuerungsbedarf der Liegenschaft besser kennt als die Käuferin. Aus Sicht der Käuferin ist dabei wichtig sicherzustellen, dass die Mieterin diesen Verpflichtungen bis zum Ende des Mietverhältnisses einwandfrei nachkommt. Bei der Umsetzung von triple- oder double-net-Konzepten ist eine sorgfältige Vertragsredaktion zwingend, nicht zuletzt, weil diese in einem gewissen Spannungsverhältnis zu den (zwingenden) Unterhaltsregelungen des schweizerischen Mietrechts stehen. Häufig entscheiden sich die Parteien aus diesem Grund auch dafür, allfällige Streitigkeiten durch ein Schiedsgericht beurteilen zu lassen, das mit den Besonderheiten solcher Mietverhältnisse vertraut ist.

Kommerzielle Mietverhältnisse werden üblicherweise als Rohbaumietverträge abgeschlossen, damit die Mieterin bezüglich des Mieterausbaus grösstmögliche Flexibilität wahren kann. Dieses Bedürfnis besteht auch bei (Rück-) Mietverträgen. Weil die Immobilie bei Sale & Lease Back-Transaktionen jedoch bereits in Betrieb steht und daher voll ausgebaut ist, stehen die Parteien vor der Schwierigkeit, dass sie die Schnittstelle zwischen Grund- und Mieterausbau im Nachhinein «konstruieren» müssen. Aus rechtlicher Sicht müssen sie dabei beachten, dass der bestehende Mieterausbau, der fest mit dem Gebäude verbunden ist, aufgrund des sachenrechtlichen Akzessionsprinzip mitverkauft wird und daher im Eigentum der Käuferin steht. Im Mietvertrag muss der nachträglichen Definition des Mieterausbaus daher mit obligatorischen Änderungs- und Wegnahmerechten Rechnung getragen werden.

Dies sind nur einige Fragen im Zusammenhang mit (Rück-)Mietverträgen; weitere können je nach konkretem Projekt dazukommen, beispielsweise wenn sich die Verkäuferin das Recht zu Um- oder Erweiterungsbauten – auf eigene Kosten oder durch die Käuferin finanziert – ausbedingen will.

Verwandte Transaktionsformen

Weil die Parteien die wesentlichen Aspekte der Sale & Lease Back-Transaktion überwiegend im (Rück-)Mietvertrag regeln, wird der Grundstückkaufvertrag entsprechend «entlastet». Auch seine Ausarbeitung bleibt jedoch anspruchsvoll, weil er exakt auf den Inhalt des (Rück-)Mietvertrags abgestimmt werden muss. Neben dieser Grundform der Sale & Lease Back-Transaktion trifft man in der Beratungspraxis immer wieder auch auf verwandte Transaktionsformen. Zu nennen wäre etwa das Mietmodell im Rahmen von Privat Public Partnership und der «Sale & Lease Back» bei einer Projektentwicklung, wenn das Unternehmen eine künftige Betriebsliegenschaft selber entwickelt, diese dann aber bereits vor der Realisierung an einen Investor verkauft und zurückmietet. In diesen Fällen sind zusätzliche Anforderungen beispielsweise aufgrund des öffentlichen Vergaberechts oder im Zusammenhang mit der Regelung der Realisierung der Liegenschaft (Totalunternehmervertrag o.ä.) zu beachten.

Interessant können Sale & Lease Back-Transaktionen aber auch für Unternehmen sein, welche einen Standortwechsel in Erwägung ziehen, wenn sich ihre bestehenden Betriebsliegenschaften als Entwicklungsprojekt eignet. Hier können kurzfristige (Rück-)Mietverträge zum Zuge kommen, so dass die Verkäuferin den neuen Standort fertigstellen und beziehen kann, während die Käuferin die (kurze) Mietphase parallel für die eigene Projektentwicklung nutzen kann. Klassische oder verwandte Formen, sind für Unternehmen mit eigenen Betriebsliegenschaften eine interessante Option. Sie müssen für einen nachhaltigen Erfolg jedoch sorgfältig vorbereitet, auf die langfristige Immobilien- und Unternehmensstrategie abgestimmt und rechtlich strukturiert werden.