Die Investis Group erzielte 2020 einen Umsatz von CHF 179 Mio. (Vorjahr: CHF 188 Mio.). Der Netto-Rückgang um 4.7% sei auf den Ausstieg aus den Serviced Apartments und auf den Verkauf von Tochtergesellschaften im Segment Real Estate Services im Geschäftsjahr 2019 zurückzuführen, teilt Investis mit. Der EBITDA vor Neubewertungen und Veräusserungsgewinnen erreichte CHF 46 Mio. (CHF 47 Mio.). Höhere Cashflows aus Liegenschaften und ein tieferer Diskontsatz führten zu erneuten Aufwertungen von CHF 79 Mio. Der durchschnittliche gewichtete Diskontierungssatz für das gesamte Portfolio betrug auf realer Basis per Ende 2020 3.15%. Durch den Verkauf einzelner Liegenschaften wurden Veräusserungsgewinne im Umfang von CHF 14 Mio. erzielt. Dies führte zu einem EBIT von CHF 136 Mio. (CHF 127 Mio.). Eine Steigerung um 7.1%.
Das Segment Properties erreichte einen Umsatz von CHF 58 Mio., eine Steigerung um 1.6%. Die like-for-like Mieteinnahmen verzeichneten eine Entwicklung von +1.6%. Dieses Segment erzielte einen EBIT von CHF 131 Mio. (CHF 103 Mio.), was einer Zunahme um 27.3% entspricht. In diesem bemerkenswerten Ergebnis sind sowohl Neubewertungseffekte von CHF 79 Mio. als auch Veräusserungsgewinne aus dem Verkauf von Liegenschaften von CHF 14 Mio. enthalten.
Der Portfoliowert betrug per Ende Jahr CHF 1,490 Mio., ein Plus von 3.6%. Das Immobilienportfolio setzt sich aus 167 Gebäuden und 3,006 Wohneinheiten zusammen. Der Leerstand konnte auf 3.0% gesenkt werden (Vorjahr: 3.2%). Der annualisierte Sollmietertrag belief sich per 31.12.2020 auf CHF 58.6 Mio. (CHF 61.2 Mio.). Dieser Rückgang ist auf die Verkäufe von mehrheitlich kommerziellen Liegenschaften im zweiten Halbjahr 2020 zurückzuführen. Mit diesen Verkäufen beträgt der Anteil an Wohnliegenschaften am Gesamtportfolio neu 95%.
Das Segment Real Estate Services erwirtschaftete einen Umsatz von CHF 125 Mio., eine Steigerung von CHF 9 Mio. gegenüber dem um die Verkäufe bereinigten Vorjahresumsatz (Reduktion um CHF 21 Mio.). Sowohl bei Privera wie auch bei hauswartprofis konnte ein organisches Wachstum erzielt werden. Zudem konnte die Umsatzsteigerung auch aufgrund diverser Akquisitionen erreicht werden. Das bewirtschaftete Mietvolumen im Property Management belief sich auf CHF 1.42 Mia. (per 31.12.2019: CHF 1.41 Mia.).
Der in diesem Segment erzielte operative Gewinn (EBIT) lag bei CHF 10.8 Mio. (CHF 11.5 Mio.). In einem herausfordernden Marktumfeld seien, für die notwendigen pandemiebedingten Zusatzdienstleistungen, die Personalressourcen aufgestockt worden. In den beiden Hauptaktivitäten konnten die vorjährigen EBIT-Margen nicht ganz gehalten werden. Mit neuen Aktivitäten wurde die EBIT-Marge dennoch um 0.2%-Punkte auf 8.6% verbessert.
Der Finanzertrag belief sich auf CHF 0.5 Mio. Im Vorjahr betrug dieser CHF 5.8 Mio. und enthielt unter anderem den positiven Effekt aus der Reduktion der Beteiligung an Polytech Ventures Holding SA. Der Finanzaufwand fiel mit CHF 4.0 Mio. aufgrund reduzierter Finanzschulden tiefer aus (CHF 5.2 Mio.). Die Steuerquote lag bei 14.4%. Das Vorjahr war geprägt von der beschlossenen Umsetzung der Steuerreform (STAF) im Kanton Genf. Es wurden im Vorjahr CHF 61 Mio. latente Steuerverbindlichkeiten aufgelöst, was zu einem Netto-Steuerertrag von CHF 45 Mio. führte. Der Reingewinn betrug CHF 114 Mio. (2019: CHF 173 Mio. / 2018: CHF 54 Mio.) und lag pro Aktie bei CHF 8.91 (2019: CHF 13.59 / 2018: CHF 4.27). Der Reingewinn ohne Neubewertungseffekt erreichte CHF 45 Mio. Die Vergleichszahlen aus dem Jahre 2019 sind geprägt von der einmaligen Auflösung von Steuerverbindlichkeiten und Verkaufsgewinnen von Tochtergesellschaften.
Gross LTV unter 38%
Die Bilanzsumme belief sich per 31. Dezember 2020 auf CHF 1.56 Mia. bei einer Eigenkapitalquote von 53% (47%). Die im Juni 2020 fällig gewordene Anleihe über CHF 100 Mio. wurde zurückbezahlt. Die massgeblichen latenten Steuerverbindlichkeiten erhöhten sich auf CHF 138 Mio. (CHF 127 Mio.). Das Immobilienportfolio mit Fokus auf Wohnliegenschaften an Zentrumslagen wurde per Ende Jahr mit CHF 1.49 Mia. (CHF 1.44 Mia.) bewertet. In Relation zu den zinstragenden Finanzverbindlichkeiten führte dies zu einem Loan-To-Value von unter 38% (46%). Das Immobilienportfolio ist weiterhin unbelastet und alle Schuldbriefe befinden sich im Eigenbestand. Der Nettobuchwert (NAV) pro Aktie ohne latente Steuern im Zusammenhang mit Liegenschaften erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr auf CHF 74.80 (CHF 67.61).
Generalversammlung 2021
Die Generalversammlung 2021 findet am 27. April 2021 statt, jedoch wiederum unter ausserordentlichen Bedingungen. Gestützt auf die Verordnung 3 über Massnahmen zur Bekämpfung des Coronavirus (Covid-19-Verordnung 3), welche vom Bundesrat bis zum 31. Dezember 2021 verlängert wurde, wird die Generalversammlung abermals unter Ausschluss der Öffentlichkeit stattfinden. Die Aktionäre werden aufgefordert ihre Stimmen im Voraus abzugeben, indem sie ihre Stimminstruktionen dem unabhängigen Stimmrechtsvertreter abgeben. Weder der Verwaltungsratspräsident noch die Konzernleitung werden eine Ansprache halten. Die Veranstaltung wird nicht übertragen. Es wird ausschliesslich dem unabhängigen Stimmrechtsvertreter erlaubt sein, die Stimmen im Sinne der Aktionäre abzugeben. Diese Massnahmen wurden beschlossen um die Gesundheit der Aktionärinnen und Aktionäre sowie der Mitarbeitenden und externen Dienstleistern zu schützen.
An der ordentlichen Generalversammlung wird den Investis-Aktionären eine erhöhte Dividende von CHF 2.50 pro Aktie vorgeschlagen, zur Hälfte in Form einer Rückzahlung aus Kapitaleinlagereserven. Dies entspricht einer Gewinnausschüttungsquote von 28.2%. Im Zuge einer Neuausschreibung der Revisionsstelle hat der Verwaltungsrat entschieden, der Generalversammlung KPMG zur Wahl vorzuschlagen.
Christian Gellerstad vorgeschlagen
Der Verwaltungsrat wird an der Generalversammlung am 27. April 2021 Christian Gellerstad als neues nicht exekutives Verwaltungsratsmitglied vorschlagen. Diese Nomination erfolgt im Rahmen der Nachfolgeregelung für den zum gleichen Zeitpunkt nach fünf Jahren aus dem Verwaltungsrat ausscheidenden Riccardo Boscardin. Er hatte den Verwaltungsrat informiert, dass er für eine Wiederwahl nicht mehr zur Verfügung steht. Zugleich wird der Generalversammlung Thomas Vettiger als neuer Verwaltungsratspräsident vorgeschlagen.
Christian Gellerstad (52) ist als unabhängiger Verwaltungsrat tätig. Der Schweizer-schwedische Doppelbürger ist diplomierter Betriebs- und Volkswirt (HSG St. Gallen) und ein anerkannter Experte in der Finanzdienstleistungsbranche. Christian Gellerstad war über 20 Jahre lang in verschiedenen leitenden Funktionen bei der Banque Pictet im In- und Ausland tätig. Seit 2019 ist er unter anderem nicht-exekutives Verwaltungsratsmitglied der Credit Suisse Group AG. Er verfügt ausserdem über profundes Wissen im Bereich der Digitalisierung.