Akara, kündigt im Geschäftsbericht des Akara Diversity PK (Akara Swiss Diversity Property Fund PK) die nächste Kapitalerhöhung mit einem Volumen von rund CHF 140 Mio. an.

Die kommende Emission, die insgesamt siebte Kapitalerhöhung, ist mit Zeichnungsfrist vom 15. März bis 30. April 2021 und Liberierung am 25. Juni 2021 geplant. Es ist ein Emissionsvolumen von rund CHF 140 Mio. vorgesehen. Die neu zufliessenden Eigenmittel sollen dazu verwendet, um erstens die anstehenden Bauprojekte zu finanzieren und zweitens das Portfolio mit Liegenschaften aus der Immobilienpipeline zu erweitern, schreibt Akara. Im Rahmen der Anlagestrategie sollen die geografische Diversifizierung ausgebaut und die sektorielle Diversifizierung in der Zielspanne von Wohnen und Kommerz (50%, ±15%) gehalten werden.

Der Fonds verfügt per Bilanzstichtag über ein ausstehendes Investitionsvolumen aus Projektentwicklungen, Bauprojekten, Revitalisierungen und Umbauten bis Ende Jahr 2024 von rund CHF 253 Mio. bei 30 Grundstücken und Bestandesliegenschaften. Der Verkehrswert erhöht sich damit im Vergleich zum Bilanzstichtag auf rund CHF 1’914 Mio. nach Fertigstellung der Bauten. Geplant sind rund 690 neue Wohnungen und rund 3910 qm neue Kommerzfläche. Neben kleineren Sanierungen mit Fokus Bestandeserhaltung und -aufwertung wurden im Geschäftsjahr 2020 zwei Neubauprojekte und drei grössere Revitalisierungen abgeschlossen.

Per Bilanzstichtag besitzt der Fonds 121 Objekte – 109 Bestandesliegenschaften und 12 Bauprojekte – mit einem Verkehrswert von CHF 1’609.84 Mio. Es fanden keine Verkäufe von Liegenschaften statt. Das durchschnittliche Objektvolumen beträgt rund CHF 13.30 Mio. und kann nach Fertigstellung der Bauten per 31. Dezember 2024 auf rund CHF 15.82 Mio. mit rund 2’520 Wohnungen und rund 178‘530 qm Kommerzfläche gesteigert werden.

Im Geschäftsjahr 2020 konnten 21 Anlageobjekte mit einem Verkehrswert von rund CHF 248.50 Mio. hinzugekauft werden. Ohne Neubewertungseffekte auf dem bestehenden Portfolio 2019 resultiert rein aus den Zukäufen 2020 eine Verkehrswertsteigerung von rund 20 %, eine Zunahme der Nettomiete [SOLL] von über 16 % und ein Ausbau der Wohnquote um über 0.7 Prozentpunkte.

Die Nettomiete [SOLL] aus Wohnnutzung erhöhte sich auf 48.7 % und wird nach Fertigstellung der Bauten per 31. Dezember 2024 und unter Berücksichtigung der Mietertragsentwicklungen auf 58.1 % ansteigen. Auf Basis des Verkehrswertes ist das Portfolio per Bilanzstichtag zu 61 % als Wohnen, zu 13 % als gemischt genutzt und zu 26 % als Kommerz klassifiziert. In geografischer Hinsicht erstreckt sich das Portfolio per Bilanzstichtag mit 45.3 % auf die Region Zürich, mit 22.1 % auf die Nordwestschweiz, mit 18.5 % auf die Genferseeregion (im Bild oben Genf) und mit 14.1 % auf die restlichen fünf Regionen Bern, Südschweiz, Innerschweiz, Westschweiz und Ostschweiz.

Die durchschnittliche Vertragslaufzeit der befristeten Mietverträge (WAULT) verzeichnet 4.51 Jahre und jene der Zukäufe 2020 6.33 Jahre. Von allen Verträgen weisen 19.87 % eine ausstehende Mietvertragslaufzeit von zehn Jahren oder mehr auf. Der grösste Mieter macht 2.84 % aller Mietzinseinnahmen aus, die fünf grössten rund 12 % und die zehn grössten rund 19 %. Die stichtagsbezogene Leerstandsquote, bereinigt um Liegenschaften in Erstvermietung oder Revitalisierung, beträgt 3.25 %.

Mit der sechsten Kapitalerhöhung konnte im Geschäftsjahr 2020 der Anlegerstamm um 24 %, sprich um 24 neue Anleger, auf total 123 Anleger erweitert werden. Per Bilanzstichtag sind 1’027’155 Anteile im Umlauf, wovon die drei grössten Anleger rund 41 %, die fünf grössten rund 51 % und die zehn grössten rund 66 % der Anteile halten. Der Nettoinventarwert pro Anteil liegt per Bilanzstichtag bei CHF 1’119.81.

Das Gesamtfondsvermögen (GAV) beträgt CHF 1’637.04 Mio. und das Nettofondsvermögen (NAV) CHF 1’150.22 Mio. Mit der der Liberierung der sechsten Kapitalerhöhung flossen im Juni 2020 dem Fonds neue Eigenmittel von CHF 134.46 Mio. zu. Die Fremdfinanzierungsquote liegt per Bilanzstichtag bei 25.91 %.

Der Bruttoertrag beläuft sich auf CHF 54.16 Mio., die Mietzinseinnahmen auf CHF 48.76 Mio. und der Nettoertrag auf CHF 38.07 Mio. Durch Neubewertungen und teilweise Einkauf unter dem Marktwert verbleibt nach Bildung von Rückstellungen der latenten Steuern im Betrachtungszeitraum eine Aufwertung von CHF 28.98 Mio. oder 2.68 %.

Die Anlagerendite aus dem Geschäftsjahr 2020 liegt bei 6.19%, die Ausschüttungsquote bei 99.98 % und die Ausschüttungsrendite bei 3.31 % respektive bei CHF 37.06 pro Anteil. Der Akara Diversity PK weist mit 6.14 % für das Geschäftsjahr 2020 eine Überperformance von 1.33 Prozentpunkten gegenüber dem KGAST Immo-Index Gemischt aus (Total seit Lancierung des Fonds: +4.15 Prozentpunkte).

Die durchschnittliche Bruttorendite [SOLL] der fertigen Bauten respektive Nettorendite beträgt 4.10 % respektive 3.17 %. Die prognostizierte1 durchschnittliche Bruttorendite [SOLL] 2021-2030 respektive Nettorendite beläuft sich auf 4.15 % respektive auf 3.32 %. Der durchschnittliche real gewichtete Diskontierungs- respektive Kapitalisierungszinssatz des Gesamtportfolios ist mit 2.88 % respektive mit 2.95 % beziffert. Der minimale Diskontierungs- respektive Kapitalisierungszinssatz liegt bei 1.98 % respektive bei 2.07 % und der Maximalwert bei 5.72 %.

Die Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) des Akara Diversity PK beträgt 73.48 %. Es ist das Ziel, die TERREF NAV / GAV im Durchschnitt der Peer Group (Anlagegruppen ‘KGAST Immo-Index Gemischt’) zu halten und in der Zielspanne TERREF NAV von 0.60-0.80 % respektive der Zielspanne TERREF GAV von 0.40-0.60 % zu liegen. Per Bilanzstichtag weist der Akara Diversity PK mit 0.54% eine um 0.05 Prozentpunkte tiefere TERREF GAV im Vergleich zur TERISA GAV des KGAST Immo-Index Gemischt aus. Die TERREF NAV liegt mit 0.74 % aufgrund der um 15.5 % höheren Fremdfinanzierungsquote um 0.03 Prozentpunkte höher als die TERISA NAV des KGAST Immo-Index Gemischt.