Durch Portfolioerweiterungen hat sich der Netto-Mietertrag der SenioResidenz AG im Geschäftsjahr 2020 um 129% auf CHF 8.67 Millionen (2019: CHF 3.78 Millionen) erhöht. Per Bilanzstichtag betrug die Leerstandsquote 1.0%. Die Bruttorendite lag bei 5.1%, die Nettorendite bei 4.6%. Mit Ausnahme der neu erworbenen Liegenschaft in Hergiswil (im Bild oben) waren alle anderen Immobilien im Portfolio vollvermietet, wie Senio mitteilt. Der direkte Aufwand für vermietete Renditeliegenschaften lag bei CHF 0.61 Millionen (2019: CHF 0.28 Millionen). Der Beratungsaufwand erhöhte sich im Berichtsjahr auf CHF 0.68 Millionen (2019: CHF 0.51 Millionen). Der Verwaltungsaufwand in Höhe von CHF 1.34 Millionen (2019: CHF 0.90 Millionen) beinhaltete insbesondere das Verwaltungshonorar an die Cura Management AG von CHF 1.00 Millionen (2019: CHF 0.66 Millionen) und Kapitalsteuern von CHF 0.27 Millionen (2019: CHF 0.16 Millionen).
Die Bewertung des Immobilienportfolios durch den unabhängigen Immobilienschätzer Wüest Partner AG führte zu einem leicht negativen Ergebnis aus Neubewertung von CHF -0.09 Millionen (2019: CHF +0.90 Millionen).
Das Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) stieg auf CHF 5.79 Millionen und hat sich damit im Vergleich zum Vorjahr erneut verdoppelt (2019: CHF 2.83 Millionen). Nach Berücksichtigung des Netto- Finanzaufwands von CHF 0.87 Millionen (2019: CHF 0.35 Millionen) und Ertragssteueraufwand von CHF 0.85 Millionen (2019: positiver Ertragssteuereffekt von CHF +0.34 Millionen aufgrund der Umsetzung der Vorlage zur Steuerreform und AHV-Finanzierung – STAF) erzielte die Gesellschaft einen Gewinn inklusive Neubewertungsergebnis von CHF 4.07 Millionen (2019: CHF 2.82 Millionen). Der Gewinn exklusive Neubewertungsergebnis bezifferte sich auf CHF 4.12 Millionen (2019: CHF 2.09 Millionen).
Der Gewinn je Aktie erreichte für das Berichtsjahr 2020 damit CHF 2.51 inklusive Neubewertung und CHF 2.54 exklusive Neubewertung (2019: Gewinn von CHF 2.20 inkl. Neubewertung bzw. CHF 1.63 exklusive Neubewertung). Die Anzahl der durchschnittlich ausstehenden Namenaktien zur Berechnung des Gewinns pro Aktie hat sich durch die Kapitalerhöhung im 2020 auf 1’619’863 Aktien erhöht (2019: 1’277’604 Aktien).
Die Bilanzsumme zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2020 ist mit CHF 201.20 Millionen gegenüber dem Jahresende 2019 um rund 42% gestiegen (31.12.2019: CHF 141.33 Millionen). Auf der Aktivseite der Bilanz beliefen sich die flüssigen Mittel auf CHF 13.45 Millionen. Das Anlagevermögen von CHF 187.61 Millionen bestand aus dem Wert der Renditeliegenschaften (CHF 186.62 Millionen), Goodwill (CHF 0.50 Millionen) und aktive latente Ertragssteuern (CHF 0.49 Millionen).
Auf der Passivseite der Bilanz betrugen die Hypothekarverbindlichkeiten total CHF 97.46 Millionen (2019: CHF 71.80 Millionen). Der Anstieg von CHF 25.66 Millionen gegenüber dem Vorjahr steht im Zusammenhang mit den getätigten Akquisitionen und der entsprechenden Aufnahme von neuen kurz- bzw. langfristigen Hypothekarschulden. Der Fremdbelehnungsgrad der Liegenschaften per Bilanzstichtag 31. Dezember 2020 lag bei 52.2%. Der durchschnittliche Zinssatz der Hypothekarverbindlichkeiten betrug 1.0% (2019: 1.0%). Die Duration der Finanzverbindlichkeiten per Jahresende 2020 war 4.2 Jahre (2019: 3.3 Jahre).
Das Eigenkapital lag per Bilanzstichtag bei CHF 98.13 Millionen (31.12.2019: CHF 64.85 Millionen). Die Veränderung ist auf die im September 2020 ausbezahlte Nennwertrückzahlung von CHF 2.87 Millionen (CHF 1.50 pro Namenaktie), den Nettobeitrag aus der Kapitalerhöhung von CHF 32.09 Millionen sowie den Gewinnbeitrag 2020 in Höhe von CHF 4.07 Millionen zurückzuführen. Die Eigenkapitalquote per 31. Dezember 2020 betrug 48.8%. Der Net Asset Value per 31. Dezember 2020 erreichte CHF 51.20 (31.12.2019: CHF 50.76).
Im Berichtsjahr 2020 wurde das Immobilienportfolio mit den Eigentumsübertragungen von sechs Wohn- und Pflegezentren per 1. Januar 2020 sowie durch die Akquisition einer Wohn- und Geschäftsliegenschaft mit Studentenwohnungen in Hergiswil/NW per 1. Dezember 2020 um über CHF 60 Millionen auf CHF 186.62 Millionen ausgebaut (31.12.2019: CHF 123.12 Millionen). Die Soll-Mietzinseinnahmen erhöhten sich um 48% auf CHF 9.51 Millionen (31.12.2019: CHF 6.42 Millionen). Das Portfolio der SenioResidenz AG ist per 31. Dezember 2020 zu 90% der Soll-Mieterträge in Liegenschaften der Hauptstrategie (Seniorenimmobilien, Pflegeeinrichtungen) und zu 10% in Liegenschaften der Nebenstrategie (Wohnformen wie Studentenwohnungen, Businessapartments, Personalwohnungen) investiert. Mit Valutadatum 17. Juni 2020 konnte die Gesellschaft erfolgreich eine Kapitalerhöhung im Umfang von CHF 33.07 Millionen (639’000 neue Namenaktien) abschliessen.
Im Oktober 2020 sei die SenioResidenz AG überraschenderweise durch einen ihrer Mieter, die Paracelsus- Spital Richterswil AG (PSR) darüber in Kenntnis gesetzt worden, dass die PSR beim zuständigen Nachlassgericht in Horgen ein Gesuch um provisorische Nachlassstundung eingereicht hat. Dieses Gesuch wurde vom Nachlassgericht bewilligt. Die damit einhergehenden Sanierungsbemühungen des PSR waren jedoch nicht erfolgreich und über die PSR wurde am 9. Februar 2021 der Konkurs eröffnet. Im Hinblick auf die drohende Konkurseröffnung wurde der Mietvertrag noch während der Nachlassstundung mit der PSR angepasst und um die Liegenschaft «Chrummbächli» reduziert. Diese Flächen wurden aus dem Mietvertrag mit der PSR herausgelöst und per 1. Januar 2021 neu an die Muttergesellschaft der PSR, die NSN medical AG (nachfolgend NSN), zur hauptsächlichen Nutzung durch das ZIO (Zentrum für integrative Onkologie) für vorläufig drei Jahre vermietet. Für die beiden anderen Liegenschaften «Spitalgebäude» und «Göldi Pavillon» hat die SenioResidenz frühzeitig mit der Suche eines Nachfolgemieters begonnen. Es werden aktuell verschiedene Szenarien und Möglichkeiten – so auch die Realisierbarkeit von Zwischennutzungen – geprüft.