Die Novavest Real Estate AG (SIX Swiss Exchange: NREN) schloss das Berichtsjahr 2020 mit Gewinnsteigerungen von +11% beim Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) auf CHF 22.9 Millionen (2019: CHF 20.5 Millionen) und +25% beim Gewinn inklusive Neubewertungserfolg auf CHF 17.8 Millionen (2019: CHF 14.3 Millionen) ab, wie Novavest bekannt gibt. Das Liegenschaftenportfolio belief sich per 31. Dezember 2020 auf CHF 645.4 Millionen und hat sich um 16% erhöht (31.12.2019: CHF 554.0 Millionen). Massgebend dazu beigetragen haben die Akquisitionen von sechs Wohnliegenschaften und vier Wohn-/Geschäftsliegenschaften, Investitionstätigkeiten in Projekte sowie positive Neubewertungseffekte. Eine Liegenschaft in St. Gallen wurde im Rahmen einer Portfoliobereinigung mit leichtem Gewinn veräussert.

Das aktuelle Liegenschaftenportfolio teilt sich auf in 46 Renditeliegenschaften mit einem Bilanzwert von CHF 586.5 Millionen und 3 Projekte (5 Liegenschaften) im Wert von CHF 58.8 Millionen. Die Soll-Mietzinseinnahmen der Renditeliegenschaften beliefen sich im Berichtsjahr 2020 auf CHF 26.2 Millionen per annum (31.12.2019: CHF 22.4 Millionen). Die Veränderung ist vor allem auf die Akquisition der sechs Wohnliegenschaften und vier Wohn-/Geschäftsliegenschaften, die Umgliederung der Liegenschaft Aarauerstrasse 55 in Olten von den Projekten in die Renditeliegenschaften sowie den Verkauf einer Wohnliegenschaft im Berichtsjahr zurückzuführen. Der Mietertragsanteil aus Wohnnutzung der Renditeliegenschaften belief sich per Jahresende 2020 auf 62%.

Die Auswirkungen der Covid-Pandemie auf die Mieterträge des Immobilienportfolios der Novavest Real Estate AG seien insgesamt betrachtet gering ausgefallen. Mit verschiedenen kleineren Gewerbemietern hat die Gesellschaft frühzeitig das Gespräch gesucht und individuelle Lösungen (z.B. temporäre Mietzinsreduktion, Mietzinsstundungen) erarbeitet. Für das Berichtsjahr 2020 wurden in diesem Zusammenhang insgesamt Mietzinsreduktionen von CHF 0.4 Milionen gewährt und entsprechend in der Erfolgsrechnung erfasst. Dies reflektiert lediglich rund 1.4% der Soll-Mieterträge der Gesellschaft.

Erfolgsrechnung
Der Netto-Mietertrag stieg im Berichtsjahr 2020 um 13% auf CHF 24.3 Millionen (2019: CHF 21.5 Millionen). Das Wachstum ist mehrheitlich auf die zusätzlichen Mieterträge der per September 2019 vollständig erworbenen Liegenschaft in Olten und aus den Akquisitionen der zehn Liegenschaften im Berichtsjahr 2020 zurückzuführen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass von den Akquisitionen sechs Liegenschaften erst per Ende Juni und zwei per Mitte August 2020 ins Portfolio aufgenommen wurden und diese somit ihre volle Ertragskraft (über 12 Monate) erst im Berichtsjahr 2021 zeigen werden.

Die erwirtschaftete Nettorendite auf den Anlageobjekten belief sich im Berichtsjahr 2020 auf 3.7% (2019: 3.8%). Die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften (ohne Projekte) lag bei 4.0% (31.12.2019: 5.9%).

Der direkte Aufwand für vermietete Renditeliegenschaften erhöhte sich auf CHF 3.6 Millionen (2019: CHF 2.9 Millionen). Gemessen am Netto-Mietertrag lag der direkte Aufwand für die vermieteten Renditeliegenschaften bei weiterhin tiefen 14.7% (2019: 13.4%). Der Personalaufwand belief sich auf CHF 0.8 Millionen (2019: CHF 0.6 Millionen) und umfasst die Entschädigung der Geschäftsleitungspositionen CEO und CFO für das Gesamtjahr 2020 (2019: CEO Gesamtjahr und CFO ab 1. Juli 2019). Im Gegenzug dazu wurde die an die Nova Property Fund Management AG geschuldete Management Fee um CHF 0.55 Millionen reduziert. Der Beratungsaufwand betrug CHF 1.0 Millionen (2019: CHF 0.9 Millionen). Der Verwaltungsaufwand lag bei CHF 3.0 Millionen (2019: CHF 2.9 Millionen) und umfasst das Verwaltungshonorar an die Nova Property Fund Management AG von CHF 2.5 Millionen sowie Kapitalsteuern und übrigen Verwaltungsaufwand von insgesamt CHF 0.5 Millionen. Transaktionskommissionen in Höhe von CHF 0.9 Millionen im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf der Liegenschaften (2019: CHF 0.4 Millionen) wurden als Akquisitionskosten sowie Entschädigungen für Bauherrenvertretung und Projektmanagement von CHF 0.2 Mio. (2019: CHF 0.2 Mio.) als Projektkosten aktiviert und nicht über die Erfolgsrechnung verbucht.

Die Marktbewertung des Immobilienportfolios durch den unabhängigen Immobilienschätzer Wüest Partner AG führte zu einem Erfolg aus Neubewertung von CHF 8.3 Millionen (2019: CHF 6.6 Millionen). Der Neubewertungserfolg ist auf Höherbewertungen diverser Renditeliegenschaften sowie gezielte Investitionen und Vermietungsmassnahmen in die Liegenschaften zurückzuführen. Wüest Partner AG hat das Immobilienportfolio unter Anwendung der Discounted Cashflow Methode mit CHF 645.4 Millionen bewertet (31.12.2019: CHF 554.0 Millionen).

Das Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) stieg um 11% auf CHF 22.9 Millionen (2019: CHF 20.5 Millionen). Der Nettofinanzaufwand blieb mit rund CHF 2.5 Millionen im Vergleich zum Vorjahr unverändert (2019: CHF 2.5 Millio- nen). Der durchschnittliche Zinssatz der Hypothekarverbindlichkeiten lag bei 0.8% (2019: 0.9%).

Der Gewinn inklusive Neubewertungserfolg erhöhte sich um 25% auf CHF 17.8 Millionen (2019: CHF 14.3 Millionen). Der Gewinn ohne Neubewertungserfolg lag bei CHF 11.1 Millionen (2019: CHF 9.0 Millionen). Der Gewinn je Aktie inklusive Neubewertung lag im Berichtsjahr 2020 bei CHF 2.76 (2019: CHF 2.75) bzw. exklusive Neubewertungserfolg bei CHF 1.71 (2019: CHF 1.73). Aufgrund der beiden Kapitalerhöhungen im Dezember 2019 und Dezember 2020 zur Umsetzung der Wachstumsstrategie hat sich die durchschnittliche Anzahl ausstehender Namenaktien für die Berechnung des Ge- winns pro Aktie erhöht und lag im Berichtsjahr 2020 bei 6’465’261 Namenaktien gegenüber 5’210’936 im Vorjahr.

Bilanz
Die Bilanzsumme erhöhte sich im 2020 im Vergleich zum Jahresende 2019 um CHF 82.3 Millionen auf CHF 666.7 Millio- nen (31.12.2019: CHF 584.3 Millionen). Die flüssigen Mittel per 31. Dezember 2020 lagen bei CHF 15.1 Millionen. Das Anlagevermögen von CHF 646.4 Millionen bestand aus den Renditeliegenschaften (CHF 586.5 Millionen), den Projekten in Luzern, St. Gallen und Zürich (insgesamt CHF 58.8 Millionen) und dem langfristigen Teil des vorfinanzierten Mieter- ausbaus in Frauenfeld und Altstätten (CHF 1.0 Millionen).

Auf der Passivseite der Bilanz lagen die kurz- und langfristigen Hypothekarverbindlichkeiten per 31. Dezember 2020 bei CHF 351.8 Millionen (31.12.2019: CHF 305.4 Millionen). Per Bilanzstichtag sind mit CHF 185.9 Millionen 53% der Hypo- thekarverbindlichkeiten mit Zinsbindungen von über 3 Jahren abgesichert. Die Hypotheken sind bei erstklassigen Gläubi- gerbanken (mehrheitlich Kantonalbanken) gut diversifiziert. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten lag per 31. Dezember 2020 bei 3.7 Jahren (31.12.2019: 3.7 Jahre).

Das Eigenkapital per 31. Dezember 2020 belief sich auf CHF 291.9 Millionen (2019: CHF 259.2 Millionen). Die Verände- rung ist auf die Erhöhung des Eigenkapitals durch die Kapitalerhöhung im Dezember 2020 um netto CHF 25.5 Millionen, den Gewinnbeitrag von CHF 17.8 Millionen sowie die Nennwertrückzahlung von CHF 10.6 Millionen (CHF 1.65 pro Na- menaktie), die im August 2020 ausbezahlt wurde, zurückzuführen. Die Eigenkapitalquote per 31. Dezember 2020 betrug solide 43.8% (31.12.2019: 44.4%). Der Net Asset Value hat sich im Berichtsjahr 2020, trotz der Ausschüttung von CHF 1.65 an die Aktionäre durch die Nennwertreduktion um CHF 1.04 auf CHF 41.30 erhöht (31.12.2019: CHF 40.26).

Der Verwaltungsrat beantragt der ordentlichen Generalversammlung vom 24. März 2021 eine Barausschüttung in Form einer Nennwertreduktion in Höhe von CHF 1.65 pro Namenaktie. Bezogen auf den Schlusskurs der Namenaktie per 31. Dezember 2020 beläuft sich die Rendite der Ausschüttung auf 3.8%.