Jede Zwischennutzung birgt das Risiko, dass der Nutzer das Gebäude oder Areal nicht wie geplant verlässt. Wurde eine Zwischennutzung im Hinblick auf ein bevorstehendes Umbauprojekt gewählt, kann dies bei unsorgfältiger Vertragsgestaltung dazu führen, dass sich das Umbauprojekt um Monate oder gar Jahre verzögert. 

Lässt ein Eigentümer sein Gebäude im Hinblick auf ein geplantes Bauvorhaben oder eine Umnutzung leer stehen, setzt er sich dem Risiko einer Hausbesetzung, von Vandalismus und von Bauschäden zufolge mangelnden Gebrauchs aus. Mit einer Zwischennutzung kann er sich vor diesen Risiken zumindest teilweise schützen. Die Zwischennutzung ist jedoch mit rechtlichen Fallstricken verbunden. Zu denken ist namentlich an die mietrechtlichen Erstreckungsmöglichkeiten, welche ein Bauvorhaben um Jahre verzögern können. Obwohl auch bei Mietverhältnissen Mittel bestehen, um die mietrechtlichen Risiken zu kontrollieren, werden Zwischennutzungen in der Praxis oft als Gebrauchsleihe ausgestaltet. Doch auch die Gebrauchsleihe kann bei unsorgfältiger Vertragsgestaltung unerwünschte Folgen für den Eigentümer haben.

Risiken mit leerstehenden Gebäuden

Bei der Zwischennutzung werden vorübergehend leerstehende Räumlichkeiten, Gebäude oder ganze Areale bis zum Eintritt eines bestimmten Ereignisses beziehungsweise bis zur Umsetzung einer geplanten zukünftigen Verwendung genutzt. Praktisch häufigster Anwendungsfall der Zwischennutzung sind Umbauprojekte, die eine Räumung des gesamten Gebäudes oder Areals erfordern. Weil sich solche Bauprojekte aus vielerlei Gründen häufig zeitlich nicht genau planen lassen, werden bestehende Mietverhältnisse oftmals frühzeitig aufgelöst, um eine rechtzeitige Entmietung des Gebäudes sicherzustellen. Bis zum effektiven Baubeginn kann deshalb eine Zwischennutzung angezeigt sein, da mit leerstehenden Gebäuden gewisse Risiken verbunden sind. Zu denken ist dabei etwa an Hausbesetzungen, Vandalismus und Bauschäden zufolge mangelnden Gebrauchs (zum Beispiel wegen zu geringer Beheizung oder Frischluftzufuhr).

Für den Eigentümer der Liegenschaft ist bei der Zwischennutzung entscheidend, dass er sich und seinem Bauvorhaben damit keine Steine in den Weg legt. Es muss bei der Zwischennutzung demnach möglichst sichergestellt werden, dass der oder die Nutzer die Räumlichkeiten termingerecht freigeben und das Bauvorhaben nicht verzögern.

Rechtliche Gestaltungsmöglichkeiten

Aus rechtlicher Sicht kann die Zwischennutzung als Miete oder Gebrauchsleihe ausgestaltet werden. Bei beiden Rechtsverhältnissen erfolgt eine Gebrauchsüberlassung auf bestimmte oder unbestimmte Zeit. Während diese Gebrauchsüberlassung bei der Miete entgeltlich erfolgt, ist sie bei der Gebrauchsleihe grundsätzlich unentgeltlich.

Die Unentgeltlichkeit der Leihe bedeutet indessen nicht, dass dem Nutzer keine Kosten in Rechnung gestellt werden können. Im Gegenteil: Der Nutzer darf für die gewöhnlichen Gebrauchs- und Erhaltungskosten der Sache zur Kasse gebeten werden. Allerdings ist hierbei Vorsicht walten zu lassen. Denn der Grat zwischen den gewöhnlichen, durch den Nutzer zu tragenden Kosten und denjenigen, die vom Eigentümer zu übernehmen sind, ist ein schmaler. Überbindet der Eigentümer dem Nutzer mehr als die zulässigen Kosten, verliert das Rechtsverhältnis seinen unentgeltlichen Charakter. Die Folge hiervon ist, dass die Gebrauchsüberlassung nicht mehr als Gebrauchsleihe, sondern als Miete zu qualifizieren ist und entsprechend die mietrechtlichen Kündigungsschutzbestimmungen Anwendung finden.

Möchte der Eigentümer mit der Zwischennutzung indessen eine Rendite erzielen, kommt nur der Abschluss eines Mietvertrags in Frage. Bei der Ausgestaltung der Zwischennutzung als Mietverhältnis ist jedoch Sorgfalt geboten, da der Mieter gestützt auf die zwingenden Mieterschutzbestimmungen die termingerechte Rückgabe des Mietobjekts vereiteln kann. Ein Bauvorhaben kann damit unter Umständen um Jahre verzögert werden.

Relevant sind diesbezüglich sowohl die Regelungen zur Anfechtung missbräuchlicher Kündigungen als auch zur Erstreckung von Mietverhältnissen. Um sich nicht der Gefahr einer erfolgreichen Kündigungsanfechtung und einer daraus resultierenden dreijährigen Kündigungssperrfrist (vgl. Art. 271a Abs. 1 lit. e OR) auszusetzen, kann es sich empfehlen, die Zwischennutzung als befristetes Mietverhältnis auszugestalten. Dieses endet dann automatisch mit Ablauf der vereinbarten Dauer, ohne dass es hierfür einer Kündigung bedarf, die angefochten werden könnte.

Um gleichzeitig dem Erstreckungsrisiko zu begegnen, ist im Mietvertrag explizit festzuhalten, dass das Mietverhältnis im Hinblick auf ein Umbau- oder Abbruchvorhaben für die beschränkte Zeit bis zum Baubeginn oder bis zum Erhalt der Baubewilligung abgeschlossen wird
 (Art. 272a Abs. 1 lit. d OR). Eine Erstreckung des Mietverhältnisses ist in diesem Fall grundsätzlich nicht möglich. Zu beachten ist indessen, dass die Erstreckungsmöglichkeit nur dann gültig ausgeschlossen werden kann, wenn für das Bau- oder Abbruchvorhaben bereits beim Vertragsabschluss eine konkretisierte Planung besteht. Gibt der Vermieter sein Bauvorhaben auf oder treibt er dies nicht innert angemessener Frist voran, verliert der Erstreckungsausschluss zudem seine Wirkung.

Verleihen, statt vermieten?

Um diesen mietrechtlichen Risiken möglichst aus dem Weg zu gehen, tendieren viele Eigentümer dazu, ihre Räumlichkeiten zur Zwischennutzung zu verleihen statt zu vermieten. Wie bereits erwähnt, kann der Eigentümer hierbei aber Gefahr laufen, dass sein Rechtsverhältnis mit dem Nutzer mangels Unentgeltlichkeit als Mietverhältnis angesehen wird. Der Eigentümer hat dann nicht nur keine Rendite erzielt, sondern ist zusätzlich noch den zwingenden Mieterschutzbestimmungen ausgesetzt. Ein Eigentümer ist daher gut beraten, dem Nutzer lediglich die offensichtlichen beziehungsweise typischen Nebenkosten in Rechnung zu stellen. Im Zweifel sind dem Nutzer lieber weniger Kosten aufzuerlegen, um nicht den Anschein der Renditeerzielung zu erwecken.

Richtig ausgestaltet führt die Gebrauchsleihe jedoch dazu, dass die Parteien zur Beendigung des Vertragsverhältnisses weder an Kündigungsfristen noch an Formvorschriften gebunden sind. Zudem hat der Nutzer keine Möglichkeit zur Erstreckung des Rechtsverhältnisses. Diese Vorteile vermögen aus Sicht der Eigentümer bei vielen Zwischennutzungen den Nachteil der fehlenden Rendite zu kompensieren.

Gefahr langer Verzögerung

Jede Zwischennutzung birgt das Risiko, dass der Nutzer das Gebäude oder Areal nicht wie geplant verlässt. Wurde eine Zwischennutzung im Hinblick auf ein bevorstehendes Umbauprojekt gewählt, kann dies bei unsorgfältiger Vertragsgestaltung dazu führen, dass sich das Umbauprojekt um Monate oder gar Jahre verzögert. Besonders hoch ist diese Gefahr, wenn die Zwischennutzung als Mietverhältnis ausgestaltet ist. Denn dann stehen den Nutzern unter Umständen die zwingenden Mieterschutzrechte zur Verfügung, wodurch sie zum Beispiel eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen können.

Richtig ausgestaltet, bestehen bei einer Gebrauchsleihe keine solchen Schutzbestimmungen. Vielmehr ist der Eigentümer frei, die Gebrauchsleihe jederzeit zu beenden. Dadurch ist die Gebrauchsleihe bei vielen Zwischennutzungen aus Sicht der Eigentümer – trotz fehlender Einnahmen – die interessantere Option als die Miete.

Welche rechtliche Ausgestaltung der Zwischennutzung für den Eigentümer vorteilhafter ist – ob Miete oder Gebrauchsleihe – ist indessen in jedem Einzelfall anhand der konkreten Umstände zu evaluieren. Egal für welche Variante sich ein Eigentümer entscheidet, tut dieser gut daran, auf eine sorgfältige Vertragsgestaltung zu achten, um die mit der Beendigung solcher Zwischennutzungen verbundenen rechtlichen Risiken möglichst gering zu halten. Entscheidet sich der Eigentümer für die Miete als Zwischennutzungsverhältnis, so empfiehlt es sich, die Dauer befristet auszugestalten und das Mietverhältnis explizit nur bis zum Baubeginn oder bis zum Erhalt der erforderlichen Baubewilligung abzuschliessen. Bei der Gebrauchsleihe ist demgegenüber zu berücksichtigen, dass dem Nutzer maximal die Nebenkosten in Rechnung gestellt werden.

*André Kuhn, Dr. jur Rechtsanwalt und Notar sowie Managing Associate
 und Flora Reber
, MLaw, Rechtsanwältin und Associate bei Walderwyss Rechtsanwälte in Zürich
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