Als Anlagegruppe werden Gewerbe- und Industrieimmobilien oft unterschätzt. Doch durch ein aktives Portfoliomanagement können Anlagerenditen von über 6 Prozent erwirtschaftet werden, sagt Rolf Bach, CEO der Remnex AG. Hohe Leerstände sind dabei nicht unbedingt ein Hinderungsgrund.

Die Stichworte Covid-19, Leerstand und periphere Lage bereiten derzeit vielen klassischen Immobilieninvestoren Sorgenfalten. Mit der Anlagegruppe REMNEX AST Swiss Real Estate Commercial ECO investieren Sie unter anderem in wenig beachtete Nutzungen wie Gewerbe- und Industrieliegenschaften. Warum?

Rolf Bach: Die langanhaltende Tiefzinsphase «zwingt» etliche institutionelle Investoren immer noch in klassische Immo-Anlagen zu investieren. Gewerbe- und Industrieimmobilien sind ein interessanter Nischenmarkt mit vergleichsweise attraktiven Preisen und somit ansprechenden Renditen. Die peripheren Lagen sind gerade für die Gewerbe- und Industrieimmobilien, also das verarbeitende Gewerbe – das typische KMU – ein Vorteil, da die Mieten wirtschaftlich tragbar sind und die verursachten Emissionen die umliegenden Unternehmen nicht stört.

Warum geniessen die Gewerbeparks in der Öffentlichkeit wenig Beachtung und kaum Prestige?

Meist handelt es sich um Industrie- und Gewerbezonen an der Peripherie, mit erhöhtem Verkehrsaufkommen und entsprechenden Emissionen, welche aus Sicht eines klassischen Wohnimmobilieninvestors nicht attraktiv scheinen. Zudem sind die Bauten zweckmässig gebaut, da die finanziellen Mittel eher für die Produktion aufgewendet werden.

Um für die Investoren interessant zu erscheinen, braucht es Alleinstellungsmerkmale und Spezialisierung. Langt dies, um erfolgreich zu sein?

Nein, es braucht auch Investoren, die gewillt sind ein entsprechendes Produkt zu verstehen und an die KMU der Schweiz glauben. Erschwerend ist auch die Darstellung des KGAST Immobilienindex, welche in die drei Kategorien: Wohnen, Gewerbe und Gemischt eingeteilt ist. Ein Produkt im Bereich Gewerbe-/Industrieimmobilien ist schwer einzuordnen, da der Gewerbeindex hauptsächlich aus klassischen Büroimmobilien besteht.

Die meisten Investoren bemühen sich im Bereich der klassischen Kategorien wie Wohnen oder Büro. Hier herrscht ein grosser Verdrängungswettbewerb. Mit welchen Renditen wollen Sie Investoren auf die Kategorie Gewerbeparks aufmerksam machen?

Ohne Fremdkapital lassen sich durchaus Anlagerenditen von über 6 Prozent erzielen, was Ausschüttungen von 4 Prozent bis 6 Prozent zulässt. Für Investoren auf der Suche nach soliden Renditen stellen diese Spezialareale einen lukrativen Nischenmarkt dar. Weiter dient das Immobiliensegment der Gewerbe- und Industrieimmobilien als Diversifikation innerhalb eines ausgewogenen Immobilienportfolios.

In den Gewerbeparks sind vornehmlich KMU domiziliert, welche nun mit der Coronakrise teilweise in Schwierigkeiten gelangen könnten.

Wie auch in anderen Wirtschaftsbereichen sind Prognosen momentan schwierig, da niemand weiss, wie lange die Covid-19-Krise noch anhält. Nichtsdestotrotz ist ein starker Einbruch im Wirtschaftsleben bisher ausgeblieben. Die Arbeitslosenzahlen haben sich weitgehend stabilisiert. Ein Grund dafür liegt in der raschen und unkomplizierten Finanzierungshilfe durch den Bund in Form von Krediten und der Einführung von Kurzarbeit. Die Stimmungslage bei Schweizer KMU ist derzeit gut und versprüht Optimismus. Über zwei Drittel der von Raiffeisen im zweiten Semester 2020 befragten Unternehmen gehen davon aus, dass die Covid-19-Krise während der nächsten zwölf Monate zwar belastend wirkt, aber längerfristig kaum Auswirkungen hinterlässt. Ausschlaggebend für viele Investoren sind aber die Geschäftsabschlüsse in diesem Jahr. Im Gewerbebereich wird – wenn auch zum Teil mit Einschränkungen – weitergearbeitet. Die veränderten Umstände in der Weltwirtschaft hat die Verfügbarkeit von Produkten in den Vordergrund gerückt. Dies fordert nun ein Umdenken und teilweise auch die Flexibilität bestehende Lieferketten neu aufzugleisen.

Nach welchen Gesichtspunkten suchen Sie die entsprechenden Gewerbe- und Industrieliegenschaften aus?

Wenn sich REMNEX entscheidet, neue Liegenschaften in das Portfolio aufzunehmen, sind objektspezifische Faktoren matchentscheidend, die den besonderen Charakteristika von Gewerbe- und Industriezonen Rechnung tragen. Der Lage und der Qualität der Immobilie werden grosse Wichtigkeit beigemessen, weil davon grundsätzlich die Vermietbarkeit und damit die langfristige Ertragskraft und das Wertsteigerungspotenzial abhängen. Bei der Auswahl der Standorte trägt die REMNEX Anlagestiftung insbesondere den Immobilienmarktzyklen, der Wirtschaftskraft, den Konjunkturprognosen sowie dem politischen, rechtlichen und steuerlichen Umfeld Rechnung.

Die Anliegen von vielen Kleinunternehmen unter einen Hut zu bringen ist für das Portfoliomanagement nicht immer einfach. Wie wirkt sich das auf die Performance aus?

Es braucht ein grundsätzliches Verständnis für die Tätigkeiten und Anforderungen der «KMU-Mieter». Der Portfoliomanager muss dem «life-cycle» Gedanken, respektive der technologischen Entwicklung starkes Gewicht beimessen und nicht die Idee vertreten, jede Immobilie müsse 100 Jahre Lebensdauer aufweisen. Flexibilität und Praktikabilität sind gefragt. Ein aktives, KMU-Mieter nahes Portfoliomanagement hat eine stabilisierende Wirkung auf das Portfolio und somit einen langfristig positiven Einfluss auf die Gesamtperformance.

Welche Anforderungen stellen Sie an die Lage der Gewerbeparks?

Eine B-Lage ist in diesem Bereich nicht abwertend zu verstehen. Aufgrund der Lärmemissionen befinden sich Gewerbeparks nicht in unmittelbarer Nähe von Wohnzonen. Sie bevorzugen naturgemäss die B- oder auch C-Lagen an der Peripherie der Ortschaften. Hier muss vor allem die Verkehrsanbindung ans Strassennetz stimmen (direkter Autobahnanschluss), während andere Lagequalitäten wie Aussicht, Besonnung oder Nähe zu Schulen oder Kindergärten kaum eine Rolle spielen.

In der Regel sind die Leerstände in den Gewerbeparks höher als im Büro- oder im Wohnbereich. Macht Ihnen das Sorgen?

Leerstände bei Gewerbe- und Industrieimmobilien sehen wir weniger kritisch als beispielsweise bei Wohnimmobilien. Investitionen in Wohnimmobilien erwirtschaften deutlich weniger Rendite, somit führt jeder Leerstand zu empfindlichen Einbussen. Bei Gewerbe- und Industrieimmobilien sind Leerstände von 10-15 Prozent üblich und auch bereits eingepreist. Während solche Werte bei Wohnliegenschaften alarmierend wären, sind sie bei Gewerbe- und Industrieimmobilien durchaus positiv zu bewerten. Wenn beispielsweise ein bestehender Mieter mehr Flächen benötigt, können diese im Objekt bereitgestellt werden. Ebenso können sich vorhandene Mietflächen umschichten lassen, sodass eine zusammenhängende Fläche entsteht. Mit einem aktiven Portfoliomanagement und flexiblen Grundrissen lassen sich Mieter und Renditen optimieren. Gerade bei Multi-Tenant Objekten ist dies sinnvoll, da der Leerstand Flexibilität bringt. Mieter, die expandieren und mehr Platz benötigen, bleiben in der Liegenschaft.

Sie legen bei Investments grossen Wert auf Nachhaltigkeit. Doch die Gewerbeparks genügen diesen Ansprüchen oft nicht. Wie lässt sich dies miteinander vereinbaren?

Als Immobilieninvestor stellen wir dem Mieter flexible und funktionelle Flächen zur Verfügung. Die CO2-Reduktion beschränkt sich nicht nur auf das verarbeitende Gewerbe, sondern auch auf die Möglichkeiten zur gegenseitigen Nutzbarkeit von «überschüssiger» Energie, wie zum Beispiel Abwärme durch Prozesse, welche für die Heizung anderer Flächen genutzt werden kann. Die Nutzung von Sonnenenergie mittels Stromproduktion lässt sich bei Gewerbeparks hervorragend einbinden und die vor Ort produzierte Energie unmittelbar nutzen und somit den Bezug von aussen optimieren. Alles in allem lässt sich durch die Erhöhung der Technologisierung und dem Einbezug der Mieter innerhalb eines Gewerbeparks der CO2-Fussabdruck langfristig verringern. Beispielsweise wird durch die Bereitstellung einer Ladeinfrastruktur für E-Fahrzeuge die künftige Mobilität anlässlich der Energiestrategie 2050 unterstützt. Diese Massnahmen erfordern ein aktives Portfoliomanagement und ein technisches Verständnis für die Prozesse einer Gewerbe-/Industrieimmobilie.

Interview: Remi Buchschacher

Rolf Bach ist CEO der Asset-Management-Gesellschaft Remnex AG. Im Februar 2019 hat Remnex in der Anlagestiftung die Anlagegruppe Remnex AST Swiss Real Estate Commercial ECO aufgesetzt, die in Gewerbe- und Industrieimmobilien in der Schweiz investiert sowie in fest mit der Immobilie verbundene CO2 reduzierende und energieproduzierende Anlagen (z.B. integrierte Photovoltaikanlagen, Batteriespeichersysteme, umweltfreundliche Energiezentralen in Industrie-/Gewerbeparks).