Die Zuger Fondsleitung PURE Funds AG lanciert ihren ersten Immobilienfonds, den PURE Swiss Opportunity REF. Die Zeichnungsfrist für das angestrebte Erstemissionsvolumen von CHF 120 Millionen läuft vom 2. bis am 13. November 2020, sagt Flavio Lauener, Co-CEO und CIO.

Sie suchen Kapital für die Erstemission des PURE Swiss Opportunity REF in der Höhe von 120 Mio. CHF. Sie besitzen bereits vier Immobilien mit einem Wert von 124 Mio. CHF. Werden Sie das Geld aus der Emission für die Erweiterung des Portfolios verwenden? 

Flavio Lauener: Der Erlös aus der Erstemission wird zum Erwerb der vier bereits gesicherten Immobilien in Luzern, Solothurn, Yverdon-les-Bains und der Entwicklungsliegenschaft in Thun eingesetzt sowie zur selektiven Erweiterung des Startportfolios durch Zukäufe.

Sie verfügen mit den vier bisherigen Immobilen über gute Zentrumslagen. Diese sind aber nicht einfach zu finden. Wie wollen Sie an dieser Strategie festhalten?

Ein etabliertes und breites Netzwerk zu Immobilienbesitzern, Vermarktern, Entwicklern und weiteren Marktteilnehmern ermöglicht uns den exklusiven Zugang zu attraktiven Immobilien. Dies gibt uns regelmässig Opportunitäten Off-Market Transaktionen durchzuführen. Wir werden beim Wachstum des PURE Swiss Opportunity REF weiterhin grosses Augenmerk auf erstklassige Mikrolagen in Regionalzentren legen.

Wie will sich der PURE Swiss Opportunity REF gegenüber den bestehenden Fonds unterscheiden? 

Investitionen in klassische Wohn- und Gewerbeimmobilien ergänzt durch alternative Nutzungsformen wie Studentenwohnheime oder Logistikimmobilien bilden ein stabiles und ertragsorientiertes Kernportfolio. Dadurch werden stetige Cash-Flows generiert und die Volatilität reduziert. Projektentwicklungen tragen zusätzlich zur Wertsteigerung und zum Wachstum des Fonds bei. Diese Ausweitung des Anlageuniversums ermöglicht es dem Fonds, sehr viel früher, flexibler und schneller als viele andere Immobilienanlagegefässe Opportunitäten am Markt wahrzunehmen. Ein gutes Beispiel dafür ist im Startportfolio die Liegenschaft in Thun, wo der Fonds beabsichtigt rund CHF 46 Mio. zu investieren, um attraktiven Wohn- und Gewerberaum mitten in der Stadt Thun zu realisieren.

Mittelgrosse Städte werden von Investoren oft gemieden. Warum möchten Sie gerade dort investieren? 

In den vergangenen Jahren haben sich viele Investoren auf die grossen Zentren der Schweiz fokussiert. In der Folge sind die Renditen an guten Mikrolagen in Städten wie Zürich und Genf weit mehr gesunken als an vergleichbaren Lagen in starken Regionalzentren. Die Immobilienwerte und das Mietzinsniveau sind in diesen Regionalzentren wie Solothurn oder Yverdon-les-Bains häufig deutlich stabiler, was in der aktuellen Marktsituation an guten Lagen im Vergleich zu den Grossstädten zu sehr attraktiven Renditen führt. Es braucht Geduld und eine gute Marktvernetzung, damit man in diesen Märkten Liegenschaften an Zentrumslagen erwerben kann.

Gerade im Mittelland gibt es Regionen, wo sich im Vergleich zu den Ballungsräumen Zürich, Lausanne und Genf, attraktivere Renditen erzielen lassen. Da ist die Anbindung an den privaten und öffentlichen Verkehr sowie die Erreichbarkeit der öffentlichen Infrastruktur der entscheidende Faktor. Diese Märkte verfügen zwar über ein eingeschränktes Wachstumspotential, wer sich aber die Mühe nimmt, diese fundiert zu analysieren, kann auch in diesem Segment sehr gute Ergebnisse erzielen.

Die vier bisherigen Immobilien stehen zwar in gut frequentierten Zentrumslagen, verfügen aber über grosse Retail- und Büroflächen. Wie schätzen Sie die Auswirkungen der Corona-Pandemie ein? 

Bei den vier Liegenschaften im Startportfolio handelt es sich um Neuvermietungen nach umfassenden Bauarbeiten. Alle Mieter haben Mietverträge unterzeichnet im Wissen um die anstehenden Herausforderungen, folglich sind die Auswirkungen der Corona-Pandemie bereits grösstenteils eingeflossen. Gut frequentierte Zentrumslagen werden im Vergleich zu vielen andern Lagen auch in Zukunft sehr stabile Erträge erwirtschaften. Kaum eine andere Lage verbindet die Bedürfnisse des täglichen Lebens mit dem Ort, wo Geschäfte abgewickelt werden können, besser als die zentralen innenstädtischen Lagen. Darum erholen sich diese Lagen auch nach einer Krise deutlich schneller als Randlagen. Da wir in Luzern, Solothurn und Yverdon-les-Bains sogar neuwertige Flächen anbieten können, verfügen diese Liegenschaften über einen weiteren nicht zu unterschätzenden Marktvorteil.

Warum investieren Sie nicht ausschliesslich in Wohnliegenschaften?

Die Erträge von Mehrfamilienhäuser sind in der Regel dank ihrer vielen einzelnen Mieter stabiler als Erträge aus Geschäftsliegenschaften und weniger von Ausfällen oder Reduktionen betroffen. Langfristig sind wir aber für den gesamten Immobilienmarkt positiv gestimmt was die Werterhaltung und Ertragssicherheit angeht, da die Schweiz als Standort mitten in Europa in den kommenden Jahren wenig an Attraktivität einbüssen wird. Wir gehen davon aus, dass die Schweiz weiterhin wachsen wird, was sich positiv auf die Wohn- und Geschäftsflächennachfrage auswirken wird.

Interview: Remi Buchschacher

Flavio Lauener ist Co-CEO und CIO bei der in Zug ansässigen PURE Funds AG. Die Zeichnungsfrist für den neuen Fonds läuft ab dem 2.bis am 13. November.