Die Wiederbelebung der Einkaufszentren ist zurzeit eine grosse Herausforderung, die noch nicht abgeschlossen ist, sagt Beat Schwab, Verwaltungsratspräsident der Zug Estates Holding AG, welche durch das Metalli Zentrum in Zug stark vom Lockdown tangiert wurde. Ein Nahversorgungszentrum in der Stadtmitte und nahe beim Bahnhof wie Metalli werde aber immer attraktiv sein für Kunden und Detailhändler.

Zug Estates ist mit dem Einkaufszentrum Metalli stark im Retail Business engagiert. Wie stark sind die Auswirkungen auf das Resultat der Gruppe?

Beat Schwab: Es gibt Auswirkungen für alle Beteiligten. Für uns war schnell klar, dass man mit den Mietparteien partnerschaftliche Lösungen finden muss. Die Herausforderung war, dass diese unterschiedlich behandelt worden sind. Zum Beispiel Coiffeures konnten relativ schnell wieder aufmachen. Andere erst später. Im Shoppingcenterbereich war das sehr unangenehm, einige Läden waren geöffnet, andere geschlossen. Das ist für die Attraktivität eines Einkaufscenters nicht gut. Wir haben deshalb relativ schnell Gespräche gesucht und Mietzinserlasse gewährt. Dieses partnerschaftliche Verhalten war wichtig. Das war auch bei der SBB so. Es war eine schwierige Situation. Die Wiederbelebung und die Kunden zurückzubringen war und ist eine grosse Herausforderung, die noch nicht abgeschlossen ist.

Wie wirkt sich die Situation auf die Zahlen aus?

Zug Estates hat kommuniziert, dass die Mietzinserlasse mit rund 700 000 Franken in unserem Ergebnis zu Buche schlagen. Und wir haben kommuniziert, dass wir für das zweite Halbjahr keine zuverlässige Prognose für den Bereich Hotel und Gastronomie abgeben können.

Haben sich die Auswirkungen des Lockdowns mit den Absichten für den Ausbau des Metalli gekreuzt?

Nein, Lebensraum Metalli ist ein Generationenprojekt mit und für die Stadt Zug unmittelbar beim Bahnhof. Wir wollen verdichten, die Nutzung vielfältiger gestalten – zum Beispiel durch Mikro- oder Alterswohnungen sowie Gesundheitsdienstleistungen – und einladende öffentliche Plätze schaffen. Dies wird die wirtschaftliche Robustheit und die Attraktivität der Metalli weiter stärken. Corona bestärkt uns vielmehr darin, dass Diversifikation und Innovation der richtige Weg ist.

Halten Sie am Ausbau mit dem gegenwärtigen Planungsstand fest?

Ja, wir haben jetzt das Richtprojekt als Basis für die Anpassung der Bebauungspläne eingereicht und hoffen, dass die Stadt Zug diese zeitnah prüfen und in den politischen Prozess geben kann.

Spüren Sie bei den bestehenden Mietern oder bei Vertragsverhandlungen nach wie vor einen hohen Druck auf die Mieten?

Der Detailhandel befindet sich ja seit längerem in einem starken Strukturwandel, insbesondere aufgrund der veränderten Einkaufsgewohnheiten durch den Internethandel. Ein Nahversorgungszentrum in der Stadtmitte und beim Bahnhof wie die Metalli wird aber immer attraktiv sein für viele Detailhändler. Wir schliessen auch jetzt und nach dem Lock-down immer wieder Mietverträge zu sehr guten Konditionen mit Mietern ab, die für die Metalli eine Bereicherung darstellen.

Der Strukturwandel im Retail war schon vor der Coronakrise spürbar. Als wie nachhaltig schätzen Sie die Mietzinsen im Retailmarkt ein?

Für ein sehr attraktives Produkt wie die Metalli sind die Mietzinsen grundsätzlich nachhaltig.

Die Investoren werden immer vorsichtiger bei Anlagen in Portfolios mit Retail-Immobilien. Wird es nun zu Bewertungsanpassungen kommen?

Bei Shopping-Centern an B-Lagen oder bei in der Vergangenheit übertriebenen Mieten an Haupteinkaufsstrassen wie der Bahnhofstrasse in Zürich gibt es bereits erste Korrekturen, die sich auch auf die Bewertungen auswirken werden.

Der Markt ist immer schneller als die Bewertungen. Kommt es nun zu schnellen Abstrafungen?

Nein, das glaube ich nicht.

Die Übertreibungen der letzten Jahre führten zu unglaublichen Preisen. Die Investoren wussten nicht wohin mit dem Geld und es gab fast keine Alternativen. Wird sich das nun ändern?

Ich erwarte keine fundamentale Änderung, da die Tiefzinsphase und der Anlagenotstand anhalten werden. Die Differenzierung nach Segmenten wird sich aber verstärken. Während sich Wohnliegenschaften voraussichtlich gut halten können, werden ältere Büro- und Retailimmobilien an nicht optimalen Lagen unter Druck kommen. Für gewisse Hotels werden die Reisebeschränkungen eine grosse Herausforderung und die Preise werden unter Druck kommen.

Die einzige Branche, die zur Bewältigung der Coronakrise bis jetzt substanziell mitfinanziert hat, ist die Immobilienbranche. Nun wird genau diese mit dem neuen Covid-19-Gesetz bestraft. Wir taxieren Sie den Eingriff der Politik in einen privatwirtschaftlich funktionieren Markt?

Er ist vor allem unnötig, weil sich alle grösseren institutionellen Anleger bereits bilateral mit ihren Mietern geeinigt haben. Die Politik kommt wie meistens zu spät. Zudem ist es auch ordnungspolitisch höchst fragwürdig, in rechtsgültige Vertragsverhältnisse einzugreifen.

Wie gross ist die Gefahr, dass dadurch ein Präjudiz für weitere Eingriffe in die Privatwirtschaft entsteht?

Ich denke und hoffe, dass es in der Hitze des „Corona-Gefechts“ eine einmalige und populistisch motivierte Aktion war, aber die generelle Zunahme der Bereitschaft für direkte staatliche Eingriffe in unsere erfolgreiche soziale Marktwirtschaft stimmt nachdenklich.

Interview: Remi Buchschacher

Beat Schwab ist in verschiedenen Verwaltungsräten tätig. So bei der SBB und bei der Zug Estates Holding AG, wo er Präsident des Verwaltungsrates ist.