Credit Suisse: Entscheidend ist die lange Sicht

Mit Hochfrequenzdaten versuchen viele Ökonomen mehr Informationen über die aktuelle Entwicklung und zum Wirtschaftseinbruch zu gewinnen. Für den Immobilienmarkt seien diese Daten aber weniger relevant, schreibt die Credit Suisse im neuesten Monitor. Ob nun letztlich die Mietertragsausfälle wegen Betriebsschliessungen und Mieterlassen in diesem Jahr zwei, drei oder gar fünf Prozent ausmachen, ändere an der Bewertung der Immobilie wenig. Viel entscheidender sei die lange Frist, die bei Immobilien aufgrund der langen Lebensdauer grössere Aufmerksamkeit verdiene. «Die Tiefzinsphase, die wegen des Coronavirus nun nochmals länger andauern dürfte, erhöht nämlich die Bedeutung der Cashflows in späten Jahren. Bei sehr tiefen Diskontsätzen bestimmen die Cashflows ab dem zehnten Jahr den Immobilienwert zu rund vier Fünfteln», schreibt die CS.

Für den Investor sei daher viel entscheidender, welche strukturellen Veränderungen das Coronavirus langfristig hinterlassen wird. Dies gilt umso mehr als sich kurzfristig auf dem wichtigsten Markt – dem Wohnungsmarkt – nur wenig ändert. Die Eigentumspreise steigen unbeeindruckt von Covid-19 auch im zweiten Quartal 2020. «Im Mietwohnungsmarkt muss man sich dagegen auf eine geringere Nachfrage einstellen. Dies ist jedoch eher einer zurückhaltenden Binnennachfrage geschuldet als einer geringeren Zuwanderung». Trotz zeitweiliger Einreisebeschränkungen und rückläufiger Beschäftigungsentwicklung dürfte der Wanderungssaldo im laufenden Jahr nur geringfügig tiefer ausfallen als im letzten Jahr.

Wenig beeindruckt vom Coronavirus zeigt sich auch die Bautätigkeit bei den Mietwohnungen. Nachdem es vorübergehend sogar zu Baustellenschliessungen gekommen war und auch die Baubewilligungen im ersten Quartal einen starken Rückgang erfuhren, konnten die Bewilligungen von Mietwohnungen den Rückschlag schon fast wieder wettmachen. «Wir rechnen mit einer Fortsetzung der bisherigen Trends, die unverändert eine (zu) hohe Bautätigkeit von Mietwohnungen auf Kosten der Erstellung von Wohneigentum anzeigen», heisst es im Monitor weiter. Wenig erstaunlich sei, dass die Leerstände von Mietwohnungen folglich auch dieses Jahr weiter angestiegen sind. Sollte uns das Coronavirus noch länger begleiten, seien langfristige Veränderungen auch auf dem Wohnungsmarkt denkbar.

Spuren werde Covid-19 dagegen auf dem Büroflächenmarkt hinterlassen. Davon zeuge die sichtbare Zurückhaltung der Investoren gegenüber Anlagegefässen mit Ausrichtung auf Geschäftsflächen. Derzeit sind sich nicht nur die Analysten, sondern auch die Unternehmen selber noch sehr uneins, wie stark der Trend zur Heimarbeit den künftigen Flächenbedarf beeinflussen wird.