«Ist die Herausforderung für Immobilieneigentümer von Retail Assets grösser geworden?» Die Frage stellt sich eine ganze Branche. Ohne gemeinsamen Dialog mit den Mietern wird es nicht gehen, schreibt Sreten Petkovic, Mitgründer und Inhaber der Swiss Retail Solutions AG, in seiner Kolumne.

Jedes Investment in Retail Assets stellte die Immobilieneigentümer stets vor die selben Herausforderungen. Diese werden nicht grösser, es findet viel mehr eine Verlagerung der Interventionsbereiche statt und die Sensitivität der Branchenkenntnis nimmt stärker zu. Diese Erkenntnisse lagen schon vor COVID vor und werden nach wie vor zu wenig beachtet. Als professioneller Immobilieninvestor müssen Sie den Lead übernehmen, wie wir das zum Beispiel im Wohn- und Büromarkt feststellen können. Aufgrund von fehlendem Knowhow sowie vermutlich der geringen Motivation sich dieses anzueignen, tun sich die meisten Immobilienbesitzer mit Spezialdisziplinen, wie Retail, Hotellerie, Logistik enorm schwer. Die Herausforderungen bleiben die Gleichen: Performance, Mieter-Mix, Kundenverhalten, Digitalisierung.

Mietzinsausfall oder Mietzinsreduktion

Dass die Branche durch den Lockdown in vielen Bereichen extrem gelitten hat ist niemandem entgangen. Selbstverständlich gibt es zu dem Umgang mit ausstehenden Mieten und Mietzinsreduktionen verschiedene Meinungen und Überzeugungen. Den betroffenen Mietern eine Stundung zu gewähren ist gegenwärtig und rückblickend nach wie vor eine äusserst sinnvolle Lösung. Doch was nützt Ihnen eine Stundung, wenn Ihre Mieter nach der Wiederaufnahme des Betriebes ein ganz anderes Level der Perfomance erreichen? Wie stehen Sie als Eigentümer einem offenen Mietzins nach ein bis zwei Jahren gegenüber? Sind Sie dann eher bereit auf den Mietzins zu verzichten?

Aus der ökonomischen und psychologischen Perspektive bewegen wir uns mit dieser Fragestellung in einem Risikofeld. Stellen Sie sich folgendes vor: Jeder betroffene Retailmieter meldet Konkurs an und kündigt sämtliche Verträge innerhalb der eigenen Wertschöpfungskette. Er gründet anschliessend eine neue Gesellschaft und offeriert für die selbe Wertschöpfungskette angepasste Konditionen auf einem deutlich tieferen Niveau – also der heutigen Situation und den Umsatzeinbussen Rechnung getragen. Wieviele Alternativen als Eigentümer haben Sie? Ändert sich Ihre Meinung, falls 30 Prozent der betroffenen Retailmieter diesen Weg gehen würden? Ist eine passive Haltung eine Option?

Fokus auf Mehrwert

Während wir täglich verschiedene Berichte über die Haltung von Mietzinserlass lesen können, stufen wir diese Thematik als kleinste Herausforderung ein. Die Prüfung von Gesuchen ist natürlich aufwendiger und die Kommunikation mit den betroffenen Mietern intensiver, jedoch stellen wir fest, dass die meisten Mieter mit der Stundung vorerst zufrieden sind. Vielmehr spüren wir das Bedürfnis, dass sich die Mieter vor allem einen Sparring Partner für die Zeit nach dem Lockdown wünschen, um die Performance ihrer Betriebe wieder auf Kurs zu bringen.

Wie oft wurden Sie mit Themen wie Erlebniswelten, Aufenthaltsqualität, innovativen Konzepten als Erfolgsfaktoren für die Zukunft einer Shopping Destination nahezu bombardiert? Wieviel dieser umgesetzten Massnahmen hatten einen direkten Einfluss auf den Wert und die Erträge Ihrer Liegenschaft?

Einen Mehrwert erreichen Sie ausschliesslich mit wert- und ertragsrelevante Faktoren. Fokussieren Sie sich vielmehr auf die Zeit nach dem Lockdown und wie Sie gemeinsam mit den betroffenen Mietern die Performance und folglich Ihre Werte und Erträge wieder sichern können. Primär ist die Mieterperformance sowie der Mieter-Mix eines der wichtigsten Erfolgsfaktoren eines Retail Assets.

*Sreten Petkovic ist Mitgründer und Inhaber der Swiss Retail Solutions AG.