IAZI Swiss Property Benchmark: Positiver Rückblick, besorgter Ausblick

Die Kennzahlen und Fakten aus dem per Ende 2019 aktualisierten IAZI Swiss Property Benchmark weisen auf eine Trendwende hin. Die Leerstände haben sich bei allen Kategorien von Renditeliegenschaften reduziert. Zurückzuführen sei dies auf eine leicht sinkende Sollmiete. Dennoch hat der Netto Cashflow leicht zugelegt, was sich vor allem durch das Aufschieben von Investitionskosten erklären lässt.

 «So optimistisch der Rückblick für das vergangene Jahr ausfällt, so ungewiss bleiben die Prognosen für 2020», schreibt das IAZI in der neusten Ausgabe des Swiss Property Benchmark. «Für eine Situation, die an die Spanische Grippe im Jahr 1918 erinnert, existieren derzeit noch zu wenig Prognosen oder Szenarien, um die wirtschaftlichen und medizinischen Folgen annähernd abmessen zu können.»Für Schweizer Immobiliendirektanlagen ist die Performance per Ende 2019 sehr positiv ausgefallen. Die Performance ist die Summe der Wertveränderung plus Netto-Cashflow-Rendite in Prozent zum Marktwert der Liegenschaften. Sie beträgt laut IAZI per Ende 2019 6.2%. Im Vorjahr (2018) betrug sie 5.3%. Bei allen Liegenschaftskategorien ist der Performancezuwachs etwa gleich ausgefallen. Bei Wohnliegenschaften beträgt die Performance 7.1% (Vorjahr: 6.0%), bei gemischt genutzten Liegenschaften beträgt sie hingegen 6.2% (Vorjahr: 5.4%) und bei Geschäftsliegenschaften 5.2% (Vorjahr: 4.2%).

Dieses Wachstum der Performance begründet sich durch eine starke Aufwertung der Immobilien. Die gesamte Wertentwicklung beträgt per Ende 2019 3.0% (Vorjahr: 2.0%). Bei Wohnliegenschaften hat sich die Wertentwicklung am stärksten verändert mit +3.9% (Vorjahr: 2.8%); bei gemischt genutzten Liegenschaften beträgt der Wert 3% (Vorjahr: 2.1%) und bei Geschäftsliegenschaften 1.9% (Vorjahr: 1.0%). Die NCF-Rendite stagniert mit 3.2%. Die NCF-Rendite ergibt sich aus der Division des Netto Cashflows durch den Endwert der Immobilie des Vorjahres. «Die sehr optimistische Bewertungspolitik zeugt davon, dass die möglichen Risiken im Immobilienmarkt nicht Eingang in die Bewertungen gefunden haben», sagt Donato Scognamiglio, CEO von IAZI.

Reduzierung der Leerstände durch tiefere Mieten

Die Zahlen des IAZI Swiss Property Benchmark weisen auf eine Trendwende hin. Die Leerstände haben sich langsam reduziert. So beträgt die nicht realisierte Miete gesamthaft per Ende 2019 5.0% (Vorjahr: 5.6%). Zurückgegangen ist die nicht realisierte Miete vor allem bei Geschäftsliegenschaften. Hier beträgt der Wert 6.0% (Vorjahr: 7.2%). Bei gemischt genutzten Liegenschaften beträgt der Wert nur noch 5.5% (Vorjahr: 6.0%). Bei Wohnliegenschaften haben sich die nicht realisierten Mieten nur minim verändert. Hier beträgt der Wert 4.0% (Vorjahr: 4.1%). Auf kantonaler Ebene hat sich bei den Geschäftsliegenschaften die nicht realisierte Miete in den Kantonen mit grossen Büro- und Verkaufsflächen merklich reduziert. So beträgt der Wert per Ende 2019 im Kanton Zürich 5.9% (Vorjahr: 6.3%) und im Kanton Genf 7.2% (Vorjahr: 13.6%).

Wenn sich die Leerstände reduziert haben, so sei dies auf tiefere Mieten zurückzuführen, schreibt das IAZI. Dies spiegelt sich in der Entwicklung der Sollmieten wider. Die Sollmieten entsprechen den Mieteinnahmen, die bei Vollvermietung in einem Jahr erzielt werden. Die Sollmiete hat sich gesamthaft reduziert um minus 5 CHF/qm und beträgt jetzt per Ende 2019 240 CHF/qm. Reduziert hat sich die Sollmiete bei Geschäftsliegenschaften: Sie beträgt per Ende 2019 280 CHF/qm (Vorjahr: 288 CHF/qm). Noch höher ist die Reduktion bei gemischt genutzten Liegenschaften ausgefallen: Hier beträgt die Sollmiete per Ende 2019 246 CHF/qm (Vorjahr: 254 CHF/qm). Am wenigsten reduziert hat sich die Sollmiete bei Wohnliegenschaften. Sie beträgt per Ende 2019 213 CHF/qm (Vorjahr: 216 CHF/qm).

Dennoch bleibt der Netto Cashflow – das heisst der Bruttoertrag abzüglich der Liegenschaftsaufwände (Betriebskosten und Kosten für Unterhalt und Investitionen) – stabil respektive verbessert sich leicht. Gesamthaft steigert sich der Netto Cashflow um 6 CHF/qm. Bei den Geschäftsliegenschaften ist das Wachstum am höchsten: Per Ende 2019 liegt der Netto Cashflow bei dieser Liegenschaftskategorie bei 201 CHF/qm (Vorjahr: 188 CHF/qm). Bei Wohnliegenschaften beträgt der Netto Cashflow 146 CHF/qm (Vorjahr: 143 CHF/qm) und bei gemischt genutzten Liegenschaften beträgt er 166 CHF/qm(Vorjahr: 165 CHF/qm). Ermöglicht wurde dieses Ergebnis durch eine «Kostenersparnis» vor allem im Bereich Unterhalt und Investitionen. Gesamthaft gesehen haben sich diese Kosten um minus 8.8 CHF/qm reduziert und betragen per Ende 2019 40.5 CHF/qm (Vorjahr: 49.3 CHF/qm). Bei Geschäftsliegenschaften wurden am meisten «Kostenersparnisse» erzielt. Hier betragen die Kosten per Ende 2019 41.4 CHF/qm (Vorjahr: 57.4 CHF/qm). Einen grossen Teil dieses Postens machen die aufgeschobenen Investitionen von minus 14.9 CHF/qm aus, während die Unterhaltskosten um minus 1.1 CHF/qm zurückgegangen sind. Das gleiche Bild präsentiert sich bei Wohnliegenschaften und gemischt genutzten Liegenschaften. Bei ersterer Kategorie haben sich die Kosten um minus 5.1 CHF/qm reduziert (Investitionen: minus 2.8 CHF/qm; Unterhalt: minus 2.3 CHF/qm). Bei der zweiten Kategorie reduzierten sich die Kosten um 7.3 CHF/qm (Investitionen: minus 5.3 CHF/qm; Unterhalt: minus 2 CHF/qm).

Ungewisse Zukunft durch weltweiten Lockdown

So erfreulich sich die Situation mit den neusten Werten aus dem IAZI Swiss Property Benchmark auch präsentiert, die gegenwärtigen globalen Entwicklungen lassen grosse Zweifel aufkommen, ob diese Erfolgsstory nachhaltig sein wird. Ein monatelanger Lockdown dürfte die Geschäftswelt erheblich schwächen. Vor allem kleinere Betriebe im Detailhandel werden erheblich darunter leiden. Wer sich kein Finanzpolster zugelegt hat, sieht schweren Zeiten entgegen. Im Szenario einer weltweiten Wirtschaftskrise wären die Immobilienmärkte auch tangiert. Höhere Arbeitslosigkeit und Betriebsschliessungen würden sich in erster Linie auf den Geschäfts- und Büromarkt niederschlagen. Eine Senkung des Lohnniveaus und eine Zunahme der Arbeitslosigkeit könnten sich auf die Entwicklung der Wohnungsmieten und Preise für privates Wohneigentum negativ auswirken.

Die Analyse der Zeitreihen basiert im IAZI Swiss Property Benchmark seit 1994 auf 12‘800 Liegenschaften mit einem Marktwert von mehr als CHF 216 Milliarden. Damit ist der IAZI Swiss Property Benchmark der repräsentativste Benchmark für institutionelle Immobilien-Anleger in der Schweiz. Das gesamte Immobilienportfolio besteht bezüglich Marktwert aus 45% Wohnliegenschaften, aus 20% gemischt genutzten Liegenschaften und aus 35% Geschäftsliegenschaften.