Trotz Preisanstieg: der Traum vom Eigenheim bleibt bestehen

Der «SWX IAZI Private Real Estate Price Index» für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen weist im 3. Quartal 2019 einen Anstieg von 0.9% aus, wie das IAZI mitteilt. Auf Jahresbasis sei das Preiswachstum mit 1.0% jetzt wieder im positiven Bereich (Vorjahresquartal -0.5%). «Das makroökonomische Umfeld hat sich für den Immobilienmarkt durch den kürzlichen Entscheid der Schweizerischen Nationalbank verbessert», sagt dazu Donato Scognamiglio, CEO von IAZI. Mitte September hat die SNB beschlossen, den Negativzins auf seinem bisherigen Stand von -0.75% zu belassen. Tiefere Zinsen hätten laut Scognamiglio die Tendenz der institutionellen Anleger verstärkt, ihre Gelder zu noch tieferen Renditen in den Immobilienmarkt zu investieren aus Mangel an renditeträchtigen Alternativanlagen.

Transaktionspreise Mehrfamilienhäuser
Im 3. Quartal beträgt die Wachstumsrate für Renditeliegenschaften 1.4% (Vorquartal: 1.9%). Auf Jahresbasis ist das Wachstum mit einer Rate von 4.9% angestiegen (Vorjahresquartal: 3.1%). «Die angekündigte schärfere Selbstregulierung der Banken bei der Vergabe von Hypothekarkrediten für Renditeliegenschaften zeigt bereits jetzt eine gewisse Wirkung», sagt Donato Scognamiglio, «allerdings ist es noch zu früh, um von einem Trend zu sprechen.» Moderatere Preissteigerungen seien auch damit zu erklären, dass immer noch ein Überangebot an Mietwohnungen in peripheren Lagen bestehe. Durch die immer noch hohe Anzahl an Leerwohnungen bleibe die Situation in diesem Bereich angespannt. Mit einer Leerstandsziffer von 3.4% (Anteil leer stehender Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand) verzeichnet der Kanton Solothurn dieses Jahr immer noch einen sehr hohen Wert.

Erstmals hat das Investitionsvolumen eingereichter Baugesuche laut dem Bauindex Schweiz im 3. Quartal wieder zugenommen. Der Markt scheint inzwischen aus der Leerwohnungsmalaise «gelernt» zu haben, schreibt IAZI. Überdurchschnittlich viele neue Bauprojekte sind auf der Achse Genf-Nyon-Vallé de Joux sowie auf der Achse Luzern-Zug-Zürich geplant, während eine rege Planung von Umbauprojekten in Teilen der Zentral- und Nordschweiz zu beobachten ist. Die Performance der Mehrfamilienhäuser beträgt im 3. Quartal 2.2% (Vorquartal: 2.6%). Auf Jahresbasis beträgt sie 8.3% (Vorjahresquartal: 6.5%). Als Performance wird die Gesamtrendite bezeichnet, welche die Netto-Cashflow-Rendite sowie die Wertsteigerung umfasst.

Transaktionspreise Eigentumswohnungen
Das Preiswachstum für Eigentumswohnungen ist im 3. Quartal angestiegen mit 1.1% (Vorquartal 0.6%). Das Preiswachstum auf Jahresbasis hat sich mit 1.8% ebenfalls erhöht. (Vorjahresquartal -0.4%). «Eigentumswohnungen sind wieder in der Käufergunst», sagt Donato Scognamiglio. «Da die Negativzinsen vorerst nicht noch weiter sinken, scheint es attraktiv, sich mit rekordtiefen Hypothekardarlehen einzudecken.» Ob dies die Nachfrage nachhaltig stärkt, wird sich zeigen, denn noch sorgen die schärferen Tragbarkeitsregeln dafür, dass sich nur wenige den Traum nach den eigenen vier Wänden erfüllen können.

Transaktionspreise Einfamilienhäuser
Auch in das Segment der Einfamilienhäuser ist wieder etwas Bewegung gekommen. Das Preiswachstum für EFH ist im 3. Quartal wiederum angestiegen und beträgt 0.7% (Vorquartal: 0.5%). Das Preiswachstum auf Jahresbasis beträgt 0.2% (Vorquartal: -0.7%). Die Wohneigentumsquote stagniert seit 2017 auf dem im internationalen Vergleich niedrigen Niveau von 39%, und die Anzahl der neu erstellten Einfamilienhäuser ist seit 2005 ständig rückläufig. Diese Entwicklung deutet eher auf eine konstant bleibende Nachfrage. Schliesslich bleibt das freistehende Einfamilienhaus im Grünen immer noch Nummer 1 unter den Wohnträumen in der Schweiz gemäss der im 2. Quartal publizierten Wohntraumstudie. Laut der Studie legt auch die Hälfte der Befragten regelmässig Geld zurück, was bedeutet, dass trotz des strengen Tragbarkeitsregimes der Traum nach dem Eigenheim nicht vergeht, sondern sich in die Länge zieht.