Im neuen Stadtquartier Greencity auf dem ehemaligen Manegg-Areal in Zürich Süd stehen die Signale auf Grün. Auf dem acht Hektaren grossen 2000-Watt-Areal sind neben Wohnungen auch Büroflächen für rund 3000 Arbeitskräfte geplant. Die Baubewilligungen für drei Gebäude liegen bereits vor. Die drei Bürogebäude mit einer Mietfläche von rund 45’000 qm bilden das Tor zu Greencity. Sie bieten bis zu 3000 dort arbeitenden Menschen Platz. Parallel dazu entstehen 740 Eigentums- und Mietwohnungen. Das Gebäude Vergé der Kölner Architekten JSWD ist bereits rechtskräftig bewilligt. Es bietet auf sieben Geschossen eine Mietfläche von rund 17’000 qm, inklusive Seminar- und Gastroräume. Ebenfalls bereits baubewilligt sind die beiden Gebäude Pergamin I und II, die aus der Feder des Pariser Büros AS Architecture-Studio stammen. Pergamin I und II eignen sich speziell für Grossmieter. Zusammen umfassen sie inklusive Seminar-/Konferenzräumen und Gastroflächen eine Mietfläche von rund 28’000 qm. Die Greencity Offices verfügen über ein Energiekonzept, das konsequent nach den Richtlinien der 2000-Watt-Gesellschaft entwickelt wird. 100 Prozent des Energiebedarfs stammen aus erneuerbaren Quellen. Alle Bürogebäude sind nach LEED Platinum Core & Shell vorzertifiziert worden. Die Mietzinse sollen durchschnittlich 280 CHF/qm pro Jahr betragen. Für die Vermarktung von Greencity Offices zuständig ist Kuoni Mueller & Partner. Zu den Greencity Offices gehört auch das von Gigon/Guyer gestaltete Gebäude Ingres. In diesem plant Losinger Marazzi ein Businesshotel mit rund 215 Zimmern, 20 Long-Stay-Appartements und einer Gesamtnutzfläche von 10’000 qm. Die Baueingabe ist für den Herbst vorgesehen.

Die Herausforderungen für die Schweizer Immobilienwirtschaft sind anspruchsvoll und steigen rasch in einem sich schnell verändernden Umfeld. Der Verband der  Immobilien-Investoren VII setzt sich bereits seit 20 Jahren für die Anliegen der Branche ein. An einer Feier in Zürich wird die Wichtigkeit einer starken Interessensvertretung deutlich gemacht.

Die volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienbranche in der Schweiz ist enorm. Denn wie eine Studie von pom+ und dem HEV Schweiz aufzeigt, erwirtschaftet die Branche elf Prozent des Bruttoinlandprodukts (BIP). Eingerechnet der Mieteinnahmen und den Eigenmietwerten der Privathaushalte, sind es sogar 18 Prozent. Ein gewaltiger binnenwirtschaftlicher Anteil, wenn man bedenkt, dass die Schweiz vor allem ein Exportland ist. Die Herausforderungen sind deshalb hoch und steigen von Jahr zu Jahr. Zur Zeit halten die Mitglieder des VII ein Immobilienvermögen von über 180 Milliarden Franken, was etwa 80 Prozent des institutionellen Anlagevolumens in der Schweiz entspricht.

Der Verband der Immobilien-Investoren VII setzt sich bereits seit 20 Jahren für die Anliegen der Branche ein. Am 12. September 1995 wurde die Organisation unter dem damaligen Namen «Verband der Immobilien-Investoren und Verwaltungen (VIV)» im Kursaal in Bern gegründet. Damals, wie auch heute, ging es vor allem um die Wahrung der Interessen und den Schutz der Eigentumsrechte gegenüber dem Mieterverband, den Behörden und der Politik. 64 Gründungsmitglieder legten das Fundament für die Positionierung des VIV in der politischen Landschaft und für die Zusammenarbeit als Partner für andere Branchenverbände. Als Koordinationsplattform diente der VIV den Branchen verwandten Partnern für die Themenbearbeitung in verschiedenen Arbeitsgruppen und erbrachte die geforderten Leistungen inklusive dem Sekretariat im Milizsystem.

Der Zeitpunkt für die Gründung war gut gewählt: In Zusammenarbeit mit den anderen Immobilienverbänden stand als erste Bewährungsprobe die Bekämpfung verschiedener Volksinitiativen des Mieterverbandes  auf der Tagesordnung. 2005 erfolgte dann die Umbenennung von VIV auf VII (Verband der Immobilien-Investoren). Der Namensänderung ging der Beschluss voraus, dass als Mitglieder nur noch natürliche und juristische Personen zugelassen sind, welche ein Immobilienportfolio direkt halten oder für dessen Management zuständig sind. Präsident des Verbandes ist seit 2014 Reto Schär, Leiter Immobilien bei der Migros-Pensionskasse.

Die Vernehmlassung zur Mietrechtsänderung, die Revision des Raumplanungsgesetzes, die parlamentarischen Vorstösse zur Verschärfung der Lex Koller und die Unterstützung der Gegenkampagne zum Planungs- und Baugesetz im Kanton Zürich sind aktuelle Beispiele aus dem Wirkungskreis des VII. Sorgen bereitet dem Verband aber auch die fortschreitende Regulierungsdichte, sowohl auf nationaler, wie auch auf kantonaler und sogar städtischer Ebene. Seit 2001 führt das Centre Patronal in Bern die Geschäftsstelle des Verbandes. Geschäftsführer ist Thomas Schaumberg (ab 2011). Die Jubiläumsfeier findet heute Mittwoch, 3. Juni ab 17 Uhr im Zunfthaus zu Saffran in Zürich statt. Als Hauptredner wird Prof. Dr. Jan-Egbert Sturm, KOF, zu möglichen Entwicklungen des Schweizer Immobilienmarktes in politisch turbulenten Zeiten sprechen.

Der für die Mieten massgebende hypothekarische Referenzzinssatz ist nochmals um ein Viertelprozent auf einen neuen Tiefstand gesunken. Mit Wirkung ab dem 2. Juni 2015 beträgt er nur noch 1,75%. Eine Reduktion des Referenzzinssatzes von 2% auf 1,75% entspricht einer Mietzinsreduktion um 2,91%. Der Hauseigentümerverband Schweiz empfiehlt den Vermietern, ihre Mietzinse aufgrund der aktuellen Kostensituation zu überprüfen. Ergibt sich insgesamt ein Senkungsanspruch, so kann die Mietzinssenkung unter Einhaltung der Kündigungsfrist (in der Regel 3 Monate) auf den nächsten Kündigungstermin hin vorgenommen bzw. verlangt werden. Anders als für eine Mietzinserhöhung besteht für eine Mietzinsreduktion keine Formularpflicht. Gegen die Ansprüche könnten die Vermieter 40 Prozent der Teuerung der Konsumentenpreise und allgemeine Kostensteigerungen anrechnen. Ein Senkungsanspruch besteht gemäss Gesetz generell nur dann, wenn aufgrund der Hypothekarzinsreduktion mit dem bestehenden Mietzins ein übersetzter Ertrag erzielt wird. Zulässig ist zurzeit ein Nettoertrag von max. 2,25%; bei Neubauten eine Bruttorendite von rund 3.75%.

«Während die Abkehr vom Mindestwechselkurs für viele Unternehmen eine veritable Herausforderung darstellt, haben die flankierend eingeführten Negativzinsen den Wert von Immobilien erhöht», schreibt die Credit Suisse im neusten Immobilienmonitor. Weil sich die Renditedifferenzen von Immobilienanlagen gegenüber alternativen Anlagen ausgeweitet haben, fliesse viel Kapital in die Immobilienmärkte. Innerhalb weniger Wochen sind deshalb Anfang Jahr die Agios und Prämien der kotierten Immobilienanlagen auf Rekordwerte geklettert. Spiegelbildlich dazu sind die Handelsvolumina markant angestiegen. «Nicht nur institutionelle Investoren favorisieren Anlagen in Immobilien, auch für Privatinvestoren hat aufgrund der niedrigen Verzinsung von Sparkapitalien und der Angst vor Negativzinsen die Neigung zu Immobilieninvestitionen zugenommen. Das treibt die Preise in die Höhe» heisst es weiter. Als Folge davon sei die Abschwächung des Preiswachstums im Wohneigentum ins Stocken geraten. Der vermehrte Kapitalzufluss dürfte laut Credit Suisse auf dem Immobilienmarkt zusätzliche Entwicklungen auslösen. Das freue die Bauwirtschaft. Meldungen, wonach sich diese bereits im Abschwung befindet, seien daher verfrüht. Für die kommerziellen Vermietermärkte bringe die neue Ausgangslage dagegen kaum Linderung. Während der Büroflächenmarkt mit sinkenden Mieten kämpfe und mit einer wechselkursbedingten Dämpfung der Nachfrage rechnet, wiegen auf dem Verkaufsflächenmarkt die durch Onlinehandel und Frankenstärke ausgelösten Unsicherheiten schwerer als die günstigen Finanzierungsbedingungen, weshalb Investoren derzeit um den Verkaufsflächenmarkt einen grossen Bogen machen.

Der Bauindex der Credit Suisse sinkt im ersten Quartal 2015 auf den Stand von 130 Punkten. Die CS erwartet nun für das zweite Quartal 2015 einen saisonbereinigten Umsatzrückgang im Bauhauptgewerbe von 1.3% zum Vorquartal und 9.0% gegenüber dem Vorjahresquartal. Verantwortlich für die Abschwächung sei ausschliesslich die Indexkomponente Tiefbau, welche gegenüber dem Vorquartal erneut 3.8% einbüsst. Eine leichte Erholung im Vergleich zum Vorquartal zeichnet sich hingegen beim Hochbau ab (+1.2%). Diese Erholung wird sowohl vom Wirtschafts- (+4.1%) als auch vom Wohnungsbau (+0.8%) getragen und sie dürfte sich in der zweiten Jahreshälfte fortsetzen. Für eine Stabilisierung der Umsätze im Hochbau sprechen laut CS drei Faktoren. Erstens dürfte beim Zweitwohnungsbau der Tiefpunkt in der zweiten Jahreshälfte vorerst durchschritten werden. Bei der Planungstätigkeit ist in den Tourismusregionen eine Stabilisierung auf tiefem Niveau zu beobachten. Ausserdem werden sich die vorherrschenden Unsicherheiten mit Inkrafttreten des Zweitwohnungsgesetzes (voraussichtlich 2016) etwas reduzieren. Zweitens entwickelt sich die Projektierungstätigkeit ausserhalb der Zweitwohnungsgemeinden auf hohem Niveau seitwärts. Drittens sorgen die Negativzinsen für eine erhöhte Attraktivität von Immobilienanlagen gegenüber Obligationen und flüssigen Mitteln, was zusätzliche Projektentwicklungen auslöst. Trotzdem dürften laut CS die Umsätze des erfolgreichen Jahres 2014 ausser Reichweite bleiben.

Die Schweiz ist ein Land für Mieter: Landesweit liegen 75 Prozent der Mieten unter CHF 180.- pro Quadratmeter und Jahr. Mittelgrosse Städte wie St. Gallen, Schaffhausen, Aarau, die Region Espace Mittelland, Neuchâtel, Freiburg oder Sion sind für Mieter sehr preiswert. Hotspots mit Preisen über CHF 255.- sind die grossen Städte und die Tourismusgebiete. Der Preisanstieg über die letzten 10 Jahre ist sehr moderat und liegt mit 9 Prozent sogar unter der Inflationsrate. Einzig die Agglomerationen Genf und Zürich zeigen eine starke Zunahme. Beim Wohneigentum zeigt sich eine deutlich andere Entwicklung: Hier stiegen in den letzten 10 Jahren die Preise um 48 Prozent. Stagniert nun die Preisentwicklung im Jahr 2015? Der aktuelle Index von ImmoCompass weist auf eine preisliche Entlastung hin.

Im Fokus der 53. Generalversammlung der Schweizerischen Zentralstelle für Baurationalisierung CRB stand die neue Unternehmensstrategie. Ziel sei es, die bewährten CRB-Standards so mit neuen Planungsmethoden zu verbinden, dass die Anwender von den vorhandenen Vorteilen – Rechts- und Kostensicherheit sowie Transparenz – auch zukünftig profitieren können. CRB-Direktor Thomas Pareth: «Mit den neugebildeten Geschäftseinheiten Daten und Services sowie den beiden Aussenstellen hat sich CRB konsequent auf die Bedürfnisse der Kunden ausgerichtet». Die Umorganisation der Geschäftsstelle sowie die Erweiterung der Geschäftsleitung seien erste sichtbare Auswirkungen. Neben der Strategieentwicklung sei die NPK-Ausgabe 2015 – zu der zwei komplett neu erarbeitete Kapitel zählen – in allen drei Sprachen termingerecht fertiggestellt worden. Mit dem Webservice NPK-Navigator haben die Anwender via Smartphone, Tablet oder PC jederzeit Zugriff auf die gesamte NPK-Datenbibliothek. 

Das Real Estate Investment Management der Credit Suisse plant, für den Credit Suisse Real Estate Fund Global (CS REF Global, Valor 13 985 167) im ersten Halbjahr 2015 eine Emission durchzuführen. Der 2011 lancierte CS REF Global, mit einem Gesamtfondsvermögen von CHF 354,9 Mio. per 31. Dezember 2014, ist ein Schweizer Immobilienfonds, der in ausländische Immobilien investiert und an der Schweizer Börse SIX Swiss Exchange kotiert ist. Der Fonds verschafft privaten sowie institutionellen Investoren Zugang zu einem internationalen Immobilienportfolio. Der Anlagefokus liegt auf kommerziellen Liegenschaften in Amerika, Asien/Pazifik und Europa (ohne die Schweiz).

Das Ergebnis vor Steuern und Neubewertungen 2014 der Dual Real Estate Investment AG aus Fribourg, kotiert an der BX Berne eXchange, belief sich auf CHF 5’084’832, was CHF 2.16 je Aktie entspricht. Die Cashflow-Rendite erreichte 6,27 Prozent. Der Nettoinventarwert (NAV) je Aktie steigerte sich um 46.73 Prozent auf CHF 34.51 (letzter NAV 31.12.2013 CHF 23.52). Die Grundstücke und Immobilien befinden sich hauptsächlich im Kanton Genf. Über 85 Prozent der Mieteinnahmen werden in Wohnimmobilien erwirtschaftet. Im Berichtsjahr 2014 wurde keine Immobilien-Transaktion getätigt. Mit einem Jahresschlusskurs am 31. Dezember 2014 von CHF 24.25 erzielte DREI 2014 eine positive Performance von CHF 10.79 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Am Ende des Jahres wurden die Aktien mit einem Discount von 29.74 Prozent gegenüber dem NAV gehandelt. Bei konstantem Umfang stieg der Verkehrswert des Immobilienportfolios auf CHF 244.4 Mio., was einer Aufwertung von 13.6 Prozent im Vergleich zum Vorjahreswert entspricht. In Übereinstimmung mit den internationalen Regeln, hat DREI Jones Lang LaSalle Zürich als neuen Bewertungsexperten beauftragt. 

Das Emirat Katar investiert Milliarden in die Infrastruktur und den Tourismus – nicht nur zur Fussball-Weltmeisterschaft im November/Dezember 2022. Mit dem Masterplan «Vision 2030» werden unter anderem die Erweiterung des Flughafens und eine komplett neue Stadt vor den Toren der Hauptstadt Doha geplant. Der Tourismus soll ebenfalls entscheidend gestärkt werden. Derzeit werden in Katar 41 neue Tophotels mit insgesamt 11600 Zimmern gebaut, wie tophotelprojects.comberichtet. Insgesamt sind in Katar Investitionen in die Infrastruktur in Höhe von rund 200 Milliarden US-Dollar in Planung. Rund 5,7 Milliarden US-Dollar davon sollen in neue Hotels und Restaurants fliessen. Für die Fussball-WM 2022 müssen noch acht Sportstadien entstehen.